Помочь и защитить. Когда и для чего нам нужен нотариус (продолжение)
Анна Таволжанская,
нотариус Санкт-Петербурга
В этом материале мы продолжаем рассматривать случаи, в которых обращение к нотариусу является необходимым с точки зрения закона. Напомню, что такое требование на законодательном уровне устанавливается в целях защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота, охраны права собственности, предупреждения судебных споров. Для реализации этих целей нотариус совершает нотариальные действия от имени государства. Нотариальные действия совершаются в строгом соответствии с установленной законом процедурой и с нормами материального права.
7. Договор купли-продажи недвижимого имущества.
При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества нельзя обойтись без нотариуса в следующих случаях:
- если продается доля в праве собственности на недвижимое имущество (в Санкт-Петербурге, например, так оформляется продажа комнат в коммунальных квартирах),
- если хотя бы один из продавцов объекта недвижимости является несовершеннолетним или не полностью дееспособным.
Как уже упоминалось в предыдущей части этой статьи, в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает, в первую очередь, проверку ее законности. При продаже имущества ребенка либо лица, которое не может самостоятельно защищать свои интересы в силу неполной дееспособности, нотариус выступает гарантом защиты прав этих лиц. В то же время при удостоверении сделки он разъяснит покупателю, какие именно действия необходимо предпринять для того, чтобы впоследствии договор купли-продажи не был признан недействительным из-за нарушения прав ребенка или недееспособного лица.
При удостоверении договора купли-продажи доли недвижимого имущества нотариус обязательно проверит соблюдение продавцом требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ об уведомлении сособственников о предстоящей продаже доли. Кроме того, он разъяснит покупателю все риски такой сделки и расскажет, как их можно минимизировать.
Ну и, как и при удостоверении любой иной сделки, нотариус, конечно же, установит наличие воли каждой из сторон на заключение договора и проверит, соответствует ли заключаемый договор закону, а также ожиданиям и намерениям его участников, исполнимы ли те условия, которые стороны хотят включить в договор.
Кроме того, при удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус проверяет принадлежность отчуждаемого объекта продавцу, отсутствие арестов и обременений в отношении объекта, наличие дел о банкротстве в отношении участников сделки и их супругов и ряд иных обстоятельств. То есть действия нотариуса направлены на обеспечение максимально возможной бесспорности удостоверяемой сделки, на защиту сторон от рисков признания сделки недействительной.
8. Согласие супруга на сделку.
На заключение сделки, требующей обязательной нотариальной формы, сделки, подлежащей государственной регистрации, сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом или долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью участнику сделки, состоящему в браке, необходимо получить нотариальное согласие супруга. Такое требование установлено пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.
Это правило защищает интересы того супруга, который не участвует в сделке. Не секрет, что возникают ситуации, когда один из супругов хочет распорядиться общим имуществом, скрыв эти действия от второго супруга. Думаю, что вряд ли кто-то из нас хотел бы в какой-то момент неожиданно узнать, что квартира, в которой он проживает, продана другому лицу, а деньги от продажи утекли в неизвестном направлении. В целях исключения подобных ситуаций и введено требование о необходимости получения нотариального согласия супруга на сделку.
Выдавая согласие, супруг вправе указать в нем, в течение какого срока согласие будет действовать, а также определить основные условия будущей сделки (например, цену сделки или порядок проведения расчетов). Таким образом, законодатель с помощью нотариуса обеспечивает баланс интересов супругов, а также защищает контрагента по сделке от возможных судебных споров.
9. Договор займа и исполнительная надпись.
Иногда случается, что один человек берет в долг у другого человека деньги, а отдавать не хочет. Взять в долг на юридическом языке означает «заключить договор займа». Должник называется заемщиком, а тот, кто дал деньги, - займодавцем.
Если договор займа был оформлен у нотариуса и деньги были перечислены заемщику в безналичном порядке, то при таком недобросовестном поведении должника займодавец может взыскать долг с помощью исполнительной надписи нотариуса. Эта надпись заменяет исполнительный лист, выдаваемый судом. Это означает, что для взыскания денег не надо будет обращаться в суд. На основании исполнительной надписи будет возбуждено исполнительное производство в отношении недобросовестного заемщика.
По общему правилу, для договора займа обязательная нотариальная форма не предусмотрена. Однако, если стороны все-таки оформляют этот договор у нотариуса, то каждый из них получает более надежную защиту своих интересов. Заемщик при нотариальном удостоверении договора займа будет уверен, что условия подписанного им договора в точности соответствуют его намерениям, что в договоре нет никаких пунктов мелким шрифтом о дополнительных платежах и обязательствах. Займодавец будет уверен, что заемщик не сможет впоследствии утверждать, что он не понимал, что именно он подписывал. А взыскание долга по исполнительной надписи нотариуса сэкономит займодавцу массу сил, времени и денег, дав возможность миновать стадию судебного разбирательства при нарушении заемщиком условий договора.
Исполнительная надпись может быть совершена нотариусом и на других нотариальных договорах, устанавливающих денежные обязательства.
10. Договор залога и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.
Чтобы иметь гарантию того, что отданные в долг деньги вернуться к хозяину, займодавец нередко просит заемщика предоставить в залог какое-либо имущество. В случае нарушения заемщиком обязательства по возврату долга займодавец имеет право получить обратно свои деньги за счет реализации заложенного имущества. Если в качестве предмета залога выступает доля недвижимого имущества или доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, то договор залога подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
При удостоверении договора залога нотариус убеждается в принадлежности предмета залога залогодателю, проверяет отсутствие ограничений и обременений в отношении закладываемого имущества, а также устанавливает, соответствуют ли условия договора действительным намерениям сторон.
Дополнительным «бонусом» при нотариальном удостоверении договора залога является возможность включения в него условия о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Без нотариального оформления такое условие существовать не может. Это условие дает возможность залогодержателю (займодавцу) обратить взыскание на заложенное имущество без обращения в суд. При нарушении заемщиком условий договора займа залогодержатель (займодавец) может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. Как уже было сказано выше, такая надпись заменяет судебный исполнительный лист.
После совершения нотариусом исполнительной надписи залогодержатель обращается непосредственно в службу судебных приставов, которые уже и организуют продажу заложенного имущества с торгов. В некоторых случаях на основании исполнительной надписи залогодержатель может оставить заложенное имущество себе.
Как мы видим, обращение к нотариусу при заключении договора займа и договора залога существенно облегчает займодавцу защиту его прав. А для заемщика (залогодателя) нотариальное удостоверение гарантирует отсутствие неприятных неожиданностей в процессе исполнения договора: нотариус при оформлении сделки обязательно убедится в том, что обе стороны полностью понимают смысл и юридические последствия подписываемого документа.
11. Договор отчуждения долей ООО. Подтверждение принятия решений органом юридического лица.
Об участии нотариуса в корпоративных отношениях мы довольно много писали в нашем журнале. Введение обязательной нотариальной формы для договоров отчуждения долей в уставном капитале ООО было настоящим прорывом в деятельности, направленной на обеспечение стабильности гражданского оборота. Не меньшую пользу принесло и появление в законе требования о нотариальном подтверждении принятия участниками ООО решения об избрании исполнительного органа (директора).
После подключения нотариального сообщества к этим правоотношениям кратно снизилось число случаев рейдерских захватов бизнес-активов. И это не удивительно. Раньше оформить договор о передаче прав участника или решение о назначении директора можно было буквально «на коленке». Никакой гарантии, что эти документы подписывали реальные владельцы бизнеса, не было. Очень часто в результате мошеннических действий руководство обществом захватывали недобросовестные бизнес-партнеры или просто преступники.
Участие нотариуса в процедуре смены директора или владельца общества исключило такое развитие событий. Нотариус при совершении этих нотариальных действий устанавливает личность участников общества и проверяет их право совершать сделку по отчуждению доли в уставном капитале или принимать решение о назначении исполнительного органа. А после нотариального удостоверения — передает необходимые сведения в регистрирующий орган. В результате этого теперь мы все можем быть уверены в достоверности сведений Единого государственного реестра юридических лиц и полагаться на них при заключении договоров. Да и владельцы бизнеса могут быть уверены – они не лишатся своего дела неожиданно и в одночасье.
12. Оформление наследства.
Государство возложило на нотариусов полномочия по удостоверению перехода прав на наследственное имущество. Наследственное право традиционно считается одной из наиболее сложных отраслей права. Для правильного оформления наследственных прав необходимы глубокие познания в этой сфере, как теоретические, так и практические. За последние 30 лет число очередей наследников увеличилось с 3 до 8. В 2002 году вступила в силу третья часть Гражданского кодекса РФ, внесшая существенные изменения в регулирование наследственных правоотношений. При этом наследственное право является очень живой отраслью, законодатель и судебная практика постоянно вносят коррективы в соответствующие нормы и в порядок их применения, стараясь адаптировать их под меняющиеся социальные и экономические условия, под запросы общества.
В рамках оформления наследственных прав нотариус принимает заявления от наследников о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет обратившимся к нему лицам их права и обязанности, рассказывает о возможных вариантах действий и их последствиях, обеспечивает соблюдение прав всех наследников, информация о которых имеется в наследственном деле, определяет состав наследственного имущества. Это очень трудоемкий процесс, требующий глубокого знания норм права и судебной практики, внимательности, времени, терпения и беспристрастности.
13. Внесение денежных средств в депозит нотариуса.
Иногда случается, что человек очень хочет добросовестно исполнить денежное обязательство, но не имеет такой возможности по независящим от него причинам. Например, он хочет вернуть взятые в долг деньги, а кредитор уехал за границу и не выходит на связь. Или он живет в арендованной квартире, а арендодатель умер, и теперь арендатор не знает, кому платить арендную плату.
В таких случаях можно внести деньги в депозит нотариуса. С момента передачи денежных средств нотариусу должник будет считаться исполнившим обязательство, и к нему не будут применяться никакие штрафные санкции за просроченное исполнение.
Кроме того, лица, заключившие договор, предусматривающий обязательство по выплате денежных средств (например, договор купли-продажи квартиры), могут договориться о том, что должник вносит деньги на депозитный счет нотариуса, а нотариус передает эти деньги кредитору при наступлении определённых сторонами обстоятельств (например, после регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя). Получается, что в таком случае расчеты между сторонами договора проходят под контролем государства (ведь нотариус совершает нотариальные действия от имени государства). Такой порядок расчетов представляется максимально надежным и обеспечивающим защиту интересов всех участников договора.
14. Обеспечение доказательств.
Завершим мы наш обзор действием, с которым в своей жизни сталкивается далеко не каждый человек. Общее название этого действия - «обеспечение доказательств». За этим общим названием скрываются различные способы, которыми эти самые доказательства могут быть обеспечены, - это допрос свидетеля, это осмотр письменных и вещественных доказательств, это назначение экспертизы. Если вам показалось, что эти названия нотариальных действий близки к судебной терминологии, то вам не показалось.
Необходимость в этих нотариальных действиях возникает, как правило, либо в ходе уже существующего судебного процесса, либо в случае, когда существует вероятность возникновения судебного спора в будущем. Нотариус при обеспечении доказательств частично выполняет функции судьи — фиксирует те или иные обстоятельства и факты, которые могут послужить доказательствами. При этом нотариус соблюдает все необходимые процессуальные нормы: извещает заинтересованных лиц, предупреждает свидетеля и эксперта о возможной уголовной ответственности за недобросовестные действия, составляет протокол.
Например, участник судебного процесса (уже идущего или потенциально возможного) хочет представить в суд свидетельские показания, но опасается, что свидетель вскоре надолго уедет за границу или не сможет явиться в суд из-за плохого здоровья. В таком случае он может обратиться к нотариусу с просьбой провести допрос и составить соответствующий протокол. Впоследствии такой протокол станет доказательством в судебном споре.
Очень востребованным в последние годы действием является осмотр переписки в мессенджере или в электронной почте, а также осмотр информации, размещенной на каком-либо сайте. Результат совершения этого нотариального действия также оформляется протоколом, который может быть представлен в суд. При этом зачастую дело до суда даже не доходит. Заинтересованному лицу бывает достаточно направить свое требование с приложением протокола непосредственно лицу, которое нарушило его права. Обидчик, понимая обоснованность требований, может добровольно устранить нарушения или пойти на заключение компромиссного соглашения.
В этом материале мы постарались отразить многообразие нотариальных действий, совершаемых нотариусами, и показать ту пользу, которую приносит нашему обществу институт нотариата. Надеюсь, что нам это удалось, и читателям стало немного понятнее, зачем все-таки существуют нотариусы.
Ну а мы, нотариусы, будем продолжать защищать интересы всех членов нашего общества путем каждодневной кропотливой работы.
Фото: magnific