Танго втроем: Раздел ипотечной квартиры при расторжении брака
В 2022-2023 годах в Российской Федерации на каждые 10 заключенных браков приходилось примерно 7 разводов. Конечно, большинство молодоженов, впервые вступивших в брак, искренне верит в то, что они будут жить вместе долго и счастливо и умрут в один день. Но статистика – дама суровая, и спорить с ней бесполезно. Больше половины супружеских пар впоследствии будут вынуждены оформить развод. Оставим изучение вопроса о причинах этой грустной статистки психологам и социологам и обратим свое внимание на материальный аспект ситуации.
Примерно 50% разводящихся пар составляют супруги, прожившие в браке от 5 до 19 лет. 18% разводов приходится на пары с семейным стажем в 3-4 года. За такой период семейной жизни многие супруги успевают обзавестись общим имуществом: квартира, дача, машина и пр.
Недвижимость нынче очень дорога, и мало кому удается приобрести сразу большую квартиру. Зачастую молодые супруги сначала с помощью родителей покупают небольшое семейное гнездышко для двоих, а впоследствии по мере увеличения семьи его продают, берут кредит в банке и приобретают более просторное жилье. Нередко новоиспеченные собственники берут потребительский кредит, чтобы сделать ремонт и обставить новую квартиру. Часто в семье появляется автомобиль, а то и два, которые тоже приобретаются с использованием кредитных средств.
По состоянию на 2023 год более 47 млн российских граждан имели непогашенные банковские кредиты, более 10 млн из них составляли ипотечные кредиты. Самый распространенный срок ипотечного кредита – 20 лет. И хотя существует мнение, что ипотека существенно укрепляет брак, за такой длительный срок в семье может произойти все что угодно, в том числе и развод.
Когда супруги понимают, что шансов на спасение брака уже нет, перед ними неизбежно встает вопрос раздела имущества. Недвижимость, которая, как правило, является наиболее ценным активом, естественно становится предметом самых бурных споров.
Хорошо, если недвижимость куплена супругами в браке за счет их общих средств и не обременена залогом (ипотекой). В этом случае вопрос ее раздела зависит только от способности супругов договориться между собой. Например, они могут ее продать и поделить деньги. Могут заключить договор, которым определят доли обоих супругов в этом объекте или передадут его одному из супругов, а другому будет выплачена компенсация. Вариантов может быть масса. Главное - учесть, что пока брак не расторгнут, супруги имеют возможность урегулировать свои имущественные отношения путем заключения брачного договора. Если же развод уже состоялся, а вопрос с имуществом остался нерешенным, то решать его придется при помощи соглашения о разделе имущества. При этом брачный договор позволяет супругам более свободно формулировать условия распределения имущества, чем это можно сделать в соглашении о разделе.
Также брачный договор будет очень полезен в ситуации, когда супруги уже фактически не живут вместе и не ведут общее хозяйство, но расторгать брак по каким-то причинам пока не хотят. В этом случае они могут заключить брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности на все приобретаемое в браке имущество. После заключения такого договора, с имущественной точки зрения, супруги будут как будто не в браке и впоследствии им не придется делить то имущество, которое было ими приобретено в период раздельного проживания.
Бывает так, что один из супругов купил квартиру до заключения брака, взяв для этого кредит. А после свадьбы кредит выплачивался уже за счет общих средств супругов. В этом случае квартира считается личной собственностью того супруга, который ее купил. Второй супруг не имеет возможности претендовать на долю в этой квартире, однако он может требовать от собственника компенсации своей доли общих средств, ушедших на погашение ипотеки. Причем по общему правилу эта доля будет составлять половину от суммы, выплаченной в браке в счет погашения кредита. Все вопросы, связанные с подобной ситуацией, супругам желательно обсудить заранее и урегулировать до регистрации брака или в период брака при помощи брачного договора.
Квартиру, купленную в браке и находящуюся в залоге у банка, поделить, как правило, намного сложнее. На раздел такой квартиры зачастую необходимо получить согласие банка.
Если между супругами не был заключен брачный договор, изменяющий установленный законом режим собственности, то купленная в браке за счет кредитных средств квартира принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов эта квартира оформлена. В соответствии с п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" определение долей в праве общей собственности на такую квартиру (например, при заключении брачного договора или соглашения о разделе имущества) не требует согласия залогодержателя. То есть определить доли в такой квартире супруги могут без согласия банка.
Но чаще всего при разводе супруги не хотят оставлять жилье в общей собственности. Обычно целью супругов является передача такой квартиры одному из супругов. Второму супругу может быть при этом выплачена компенсация или передано какое-либо другое имущество. То есть один из супругов должен быть исключен из состава собственников. Заключение договора (брачного договора или соглашения о разделе имущества), в результате которого изменяется состав собственников заложенного объекта, в силу ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требует получения согласия залогодержателя (то есть банка). Далеко не все банки готовы выдать такое согласие.
Без согласия банка можно заключить договор с условием об отложенном переходе прав на квартиру к одному из супругов: такой переход произойдет только после полной выплаты кредита. Это довольно рискованный вариант, так как кредит, как правило, бывает оформлен на длительный срок, в течение которого супруг, который должен выбыть из числа собственников может, например, скончаться, и тогда его доля в общей квартире перейдет к его наследникам, среди которых может оказаться новая жена и дети, рожденные в новом браке.
Кроме того, ситуация осложняется еще и необходимостью определить судьбу обязательств по выплате кредита. Наиболее распространенными являются 2 способа оформления кредитных договоров: в первом из них оба супруга являются созаемщиками, во втором заемщиком является один из супругов, а второй выступает в роли поручителя. В обоих случаях супруги вправе договориться между собой, что после расторжения брака все обязательства по кредитному договору будет исполнять один из них. Однако, если они не согласуют такой порядок погашения кредита с банком и не внесут соответствующие изменения в кредитный договор, банк будет вправе не принимать во внимание их договоренности. То есть для банка ответственными лицами (должниками) останутся оба супруга и в случае нарушения своего обещания супругом, принявшим на себя обязательство выплачивать кредит, банк предъявит требование о выплате долга ко второму супругу. Для исключения такого варианта развития событий один супругов должен быть исключен из состава заемщиков и поручителей путем внесения соответствующих изменений в кредитный договор, что может быть реализовано только при согласии на это кредитора (банка). На изменение кредитного договора большинство банков идет очень неохотно.
В случае отказа банка в выдаче согласия супруги могут решить вопрос о разделе имущества в судебном порядке. При этом банк будет привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Если после вынесения судебного решения банк сочтет, что его интересы этим решением нарушены, он может попытаться истребовать всю сумму кредита досрочно. Предсказать результат рассмотрения судом такого требования банка заранее невозможно.
Возможно, супруги договорятся о продаже квартиры без заключения соглашения о ее разделе. 11 сентября 2024 года вступают в силу изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые могут несколько упростить процедуру продажи заложенной квартиры. Нововведения предусматривают право залогодателя (собственника квартиры) в любой момент в течение срока действия кредитного договора направить залогодержателю (банку) заявление о самостоятельной реализации залогодателем недвижимого имущества. Банк в течение десяти рабочих дней со дня получения такого заявления обязан направить залогодателю уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества или уведомление об отказе в самостоятельной реализации залогодателем имущества с обоснованием такого отказа.
Отказать в реализации квартиры банк может только по основаниям, указанным в законе. Перечень таких оснований является закрытым. Для рассматриваемого нами вопроса важно знать, что одной из причин для отказа может стать то, что супруги уже ранее обращались в банк с заявлением о самостоятельной продаже квартиры, но впоследствии отказались от такой продажи либо не смогли ее осуществить в установленный законом срок.
Закон говорит, что продажа должна быть осуществлена в течение 4 месяцев. Срок может продлен по соглашению между собственниками и банком. В настоящее время жилье на вторичном рынке продается очень трудно. Четырех месяцев может не хватить для продажи, если не установить на квартиру цену с большой скидкой. При этом минимальная продажная цена на квартиру не может быть ниже, чем сумма неисполненных обязательств по кредитному договору.
Вся сумма, вырученная от продажи квартиры, подлежит зачислению на банковский счет залогодержателя (то есть сразу поступает в банк). Разница между ценой, за которую квартира была продана, и размером задолженности по кредитному договору подлежит возврату продавцам.
Если супруги не захотят использовать описанную процедуру или получат от банка отказ в самостоятельной реализации квартиры, то чтобы продать квартиру, они должны будут полностью погасить кредит до продажи либо получить согласие банка на продажу.
Досрочное погашение кредита в таком случае производится либо за счет средств самих супругов, либо за счет средств потенциального покупателя квартиры. Потенциальный покупатель квартиры может передать продавцам сумму, необходимую для полной выплаты кредита, до заключения договора купли-продажи. Для этого обычно стороны заключают предварительный договор купли-продажи, и деньги передаются в качестве задатка или обеспечительного платежа. После погашения кредита стороны заключают основной договор купли-продажи. Стороны также могут заключить сразу основной договор купли-продажи, в соответствии с которым необходимая сумма будет выплачена продавцам в качестве аванса, при этом регистрация перехода права собственности и передача объекта покупателю может быть произведена только после погашения кредита и регистрации прекращения обременения (залога).
Передача большой сумы денег продавцам несет в себе риски для покупателя: покупатель должен будет проконтролировать направление продавцами полученных денег именно на погашение кредита. Если продавцы схитрят и кредит погашен не будет, покупателю придется защищать свои права в судебном порядке. Поэтому для покупателя, конечно, более надежным способом проведения такой сделки является продажа квартиры в рамках новой процедуры, описанной выше, – когда деньги покупателя сразу поступают в банк, являющийся залогодержателем.
Если продажа квартиры происходит до полного погашения кредита с согласия банка, но без соблюдения новой процедуры, то покупатель получает квартиру, обремененную залогом. В этом случае деньги на исполнение обязательств по кредитному договору направляются продавцом после регистрации перехода права собственности к покупателю. Как правило, осуществление расчетов по такой сделке контролирует банк-залогодержатель, который самостоятельно после получения необходимой денежной суммы направляет в Росреестр документы на прекращение обременения.
Нередко супруги направляют на погашение части кредита средства материнского капитала. Если после этого у них возникает необходимость продать квартиру, то они обязаны сначала оформить эту квартиру в общую собственность как самих супругов, так и всех имеющихся у матери на этот момент детей. Только после оформления права собственности на имя всех членов семьи квартира может быть продана.
Для заключения соглашения об оформлении помещения в общую собственность всех членов семьи согласие банка не требуется, даже если кредит еще не выплачен полностью (п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)). Однако и в этой ситуации, если банк сочтет свои интересы нарушенными, он может попытаться досрочно истребовать всю сумму кредита. Поэтому рекомендуется перед заключением такого соглашения обратиться в банк с заявлением о предстоящей сделке и получить либо согласие банка на ее заключение, либо уведомление о том, что банк извещен и не считает необходимым оформление согласия. В случае получения от банка возражений относительно планируемой сделки нужно оценить риски, проконсультировавшись с грамотным юристом.
Если супруги успели взять в браке потребительский кредит, например, на покупку автомобиля, бытовой техники или на ремонт квартиры, при расторжении брака такие кредитные обязательства тоже необходимо урегулировать. По общему правилу, ответственность за кредит, который был использован на нужды семьи, несет не только непосредственный заемщик (супруг, подписавший кредитный договор), но и второй супруг. Брачным договором или соглашением о разделе имущества супруги могут определить, кто из них должен осуществлять платежи по кредитному договору. При этом надо понимать, что, независимо от договорённостей супругов, у банка все равно остаётся возможность предъявить требование о выплате к обоим супругам. Решение суда в этом случае будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.
Как мы видим, при наличии кредитов расторжение брака перестает быть событием, регулируемым только желаниями и намерениями супругов. Супруги вынуждены согласовывать свои решения с кредитором (банком), который далеко не всегда бывает лоялен к заёмщикам и вряд ли способен «войти в положение» и «проявить сочувствие». Возможно, именно поэтому статистика говорит о том, что супружеские пары, обремененные ипотекой, намного реже расторгают брак, чем пары, которые не имеют такого «бонуса».
Иногда вовремя заключенный брачный договор может помочь избежать проблем, описанных в этой статье. Брачный договор, а также соглашение о разделе совместно нажитого имущества являются сделками, для которых закон устанавливает обязательную нотариальную форму. У нотариусов богатый опыт оформления таких сделок. Поэтому в целях минимизации возможных рисков перед заключением брака или перед покупкой недвижимости, перед тем, как оформить кредит или подать заявление о разводе, рекомендуется обратиться к нотариусу и получить консультацию о потенциальных проблемах и способах их профилактики и решения.
Анна Таволжанская, нотариус Санкт-Петербурга