Про «скелеты в шкафу», или как не купить квартиру с жильцами?
Приобретение квартиры — большое событие в жизни каждого человека. Хочется купить квартиру и не бояться, что у тебя ее отберут или на пороге появится незваный гость со словами: «Здравствуйте, я тут живу, а вы кто такие?».
Чтобы избежать неприятностей, нужно понимать, какие лица сохраняют право пользования недвижимостью даже после ее продажи. Именно право пользования предоставляет возможность на законных основаниях проживать в квартире или требовать через суд вселения в Вашу квартиру и жить вместе с Вами.
Подтверждением наличия права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства (в обиходе это называется «прописка»). Но право пользования может существовать и без «прописки». И может оказаться так, что в квартире никто кроме продавца не зарегистрирован, Вы ее покупаете, переезжаете, делаете ремонт, а на пороге появляется ОН - человек с правом пользования. Именно поэтому важно перед заключением сделки внимательно изучить справку формы 9 (о лицах, зарегистрированных в квартире), а в некоторых случаях необходимо истребовать еще и архивную справку формы 9 (о лицах, которые ранее были зарегистрированы в квартире) и справку формы 12 (о снятии с регистрации некоторых категорий граждан).
Нельзя не упомянуть, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ обязательным (существенным) условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. То есть продавец обязан предупредить покупателя, если есть люди, которые остаются проживать в проданной квартире.
По общему правилу, члены семьи продавца при продаже квартиры утрачивают право проживания в этой квартире. После сделки каждый из прописанных в квартире жильцов должен сняться с регистрационного учета в соответствии с условиями договора, а если он этого не сделает, то покупатель может снять его с учета в судебном порядке.
Однако существуют категории лиц, которых не выписать даже через суд. Если такие люди обнаруживаются после заключения договора, покупатель может требовать расторжения договора в судебном порядке.
А теперь давайте познакомимся с лицами, которые сохраняют права пользования квартирой после ее продажи:
1) лица, отказавшиеся от приватизации;
2) члены семьи пайщика ЖСК:
3) отказополучатели по завещательному отказу;
4) лица, получившие право пользования на основании сделки;
5) получатели ренты;
6) безвестно отсутствующие, признанные умершими;
7) заключенные и лица, помещенные в стационарные организации социального обслуживания;
8) несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей.
Остановимся подробнее на каждой категории этих лиц.
1. Лица, отказавшиеся от приватизации
Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов и оформляется в виде договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Однако бывает, что не все прописанные лица хотят участвовать в приватизации и становиться собственниками жилого помещения, они дают согласие на приватизацию другим членам семьи, а сами отказываются от приватизации. В этом случае эти лица остаются только пользователями жилья, при этом сохраняют за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой.
Право пользования у таких лиц сохраняется и при продаже жилья. При покупке квартиры покупателю рекомендуется настоять на том, чтобы «отказники» снялись с регистрационного учета из отчуждаемой квартиры до сделки и вселились (зарегистрировались по месту жительства) в другое жилое помещение, пригодное для проживания.
Помимо снятия с регистрационного учёта с «отказника» рекомендуется взять нотариальное заявление, в котором указано, что он знает о предстоящей продаже квартиры и отказывается от сохранения права проживания в ней.
Если Вы видите, что правоустанавливающий документ — договор передачи квартиры в собственность граждан, то обязательно нужно попросить продавца предоставить архивную форму 9 и форму 12, чтобы проследить, нет ли там особых категорий граждан, которые были выписаны на момент приватизации.
2. Члены семьи пайщика ЖСК
К этой категории относятся лица, которые были включены в ордер на вселение в кооперативную квартиру до 01 марта 2005 года. В судебной практике такие лица фактически приравнены к лицам, отказавшимся от приватизации.
Для того, чтобы узнать, есть ли такие лица, необходимо запросить у продавца архивную форму 9, форму 12, копию ордера на вселение и справку ЖСК о выплате пая.
3. Отказополучатели по завещательному отказу.
Завещательный отказ — это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счёт наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ указывается в завещании или в наследственном договоре.
Предметом завещательного отказа может быть предоставление на период жизни или на иной срок права пользования жилой площадью.
Завещательный отказ — это обременение недвижимости, его можно обнаружить как в правоустанавливающем документе — свидетельстве о праве на наследство, так и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. В случае продажи квартиры, обремененной таким завещательным отказом, отказополучатель сохраняет право пользования проданной квартирой.
4. Право пользования, возникшее на основании сделки
К этой категории относятся наниматели по договору найма жилого помещения и ссудополучатели по договору безвозмездного пользования. Переход права собственности на занимаемое по договору найма или договору безвозмездного пользования жилое помещение не влечет расторжения или изменения соответствующего договора. При этом новый собственник становится наймодателем или ссудодателем на условиях ранее заключенного договора.
Условие о сохранении права проживания может быть закреплено в правоустанавливающем документе - в договоре купли-продажи или дарения (в т.ч. в прежних договорах, если квартира несколько раз меняла владельцев).
Право пользования может возникнуть на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, где, например, может быть указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, которое он сохраняет после развода, в том числе после продажи квартиры.
Это самая коварная категория, так как обременения в этих случаях не всегда подлежат регистрации в ЕГРН, и подстраховать себя покупатель может только заверениями продавца об отсутствии таких лиц. Также, конечно, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру.
5. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением — это соглашение в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать получателя ренты.
Недвижимость переходит в собственность плательщика ренты, но он вправе ей распоряжаться (продавать, дарить, закладывать) только с согласия рентополучателя.
Еще одним условием этого договора выступает предоставление права пожизненного проживания рентополучателя в этой недвижимости. При продаже квартиры это право сохраняется.
6. Безвестно отсутствующие лица, признанные умершими
Гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим по заявлению заинтересованных лиц, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.
Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев.
Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, в том числе, в связи с участием в специальной военной операции, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.
Если гражданин, участвовавший в специальной военной операции, пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, и в течение шести месяцев с момента возникновения таких обстоятельств в месте жительства этого гражданина нет сведений о месте его пребывания, в том числе такие сведения не предоставлены членам семьи этого гражданина командиром воинской части или иным уполномоченным должностным лицом, этот гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц объявлен умершим в судебном порядке.
Признание гражданина безвестно отсутствующим или умершим влечет его снятие с регистрационного учета по месту жительства.
В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим или умершим, суд отменяет решение о признании его безвестно отсутствующим или умершим и, соответственно, такой гражданин может восстановить свои права, то есть потребовать снова зарегистрировать его в жилом помещении, где он был прописан, и предоставить ему право пользования этим помещением.
Обнаружить эти категории лиц можно в справке по форме 12.
7. Заключенные и лица, помещенные в стационарные организации социального обслуживания
Статья 60 ЖК РСФСР предусматривала, что человека, приговорённого к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, лишали права на жилое помещение. Однако с принятием в 1993 году новой Конституции, положения данной статьи были признаны Конституционным Судом РФ - не соответствующими Конституции РФ и перестали применяться, а в 2001 году в данную норму жилищного законодательства были внесены кардинальные изменения - п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в новой редакции устанавливал, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами при осуждении их к лишению свободы в течение всего срока отбывания наказания.
25 июня 1993 года вступил в силу Закон "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", в соответствии с которым происходило снятие гражданина Российской Федерации, осужденного к лишению свободы, с регистрационного учета по месту жительства органом регистрационного учета на основании вступившего в законную силу приговора суда и осужденных регистрировали по месту пребывания в учреждении уголовно-исполнительной системы.
С 11 января 2015 года эта норма утратила силу. Теперь осужденных к лишению свободы с регистрационного учета не снимают, но тем не менее есть лица, которые до 2015 года были сняты с учета, и право пользования жилым помещением за такими лицами сохраняется.
При помещении лица в стационарные организации социального обслуживания медицинская организация регистрирует его по месту пребывания по адресу нахождения организации, при этом такое лицо не подлежит снятию с регистрационного учета по своему месту жительства. Собственники жилого помещения могут в судебном порядке снять его с регистрационного учета в случае признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда.
Нужно быть внимательными, если продаваемая квартира была приватизирована, так как заключенные и лица, помещенные в стационар, сохраняют пожизненное право пользования. Родственники могут говорить, что это прописка формальна, они никогда не вернуться из мест лишения свободы или не восстановят дееспособность, но в жизни бывает все, поэтому нужно тщательно взвесить все риски.
Предельно осторожно нужно отнестись к ситуации, если такое лицо было прописано в неприватизированной квартире, а его выписали, приватизировали жилье без него и продали. В этом случае нового собственника может ждать судебная тяжба, скорее всего, с неблагоприятным исходом, так как заинтересованные лица могут обратиться в суд с требованием признать приватизацию и сделку по купле-продаже квартиры недействительной. И у суда не будет аргументов, чтобы отказать в удовлетворении этого требования. Соответственно, при таком развитии событий покупатель останется и без квартиры, и без денег.
Эти категории лиц можно увидеть в форме 12.
8. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей
Создание системы гарантий обеспечения прав и интересов ребенка - одна из ключевых задач любого социального государства, повышенное внимание при этом уделяется детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
Опека устанавливается над малолетними, то есть лицами, не достигшими 14 лет, а попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Согласно п. 1. ст. 148 Семейного кодекса Российской Федерации, дети, находящиеся под опекой (попечительством), имеют право на сохранение права пользования жилым помещением. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Эту категорию лиц также можно увидеть в форме 9 и в форме 12 (если эти дети были выписаны в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей).
В заключение хочется отметить, что список лиц, которые могут появиться на пороге Вашей приобретенной квартиры достаточно велик. Эти лица в самом худшем случае могут подать иск о признании сделки недействительной, и, соответственно, лишить Вас квартиры и денег. Они могут потребовать вселить их в Вашу жилплощадь и создать Вам массу проблем.
Право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру. К сожалению, в большинстве случаев такое обременение не регистрируется в Росреестре и, соответственно, его не видно в Выписке из ЕГРН. Для выявления этих лиц нужно тщательно подходить к изучению документов на квартиру: чем больше было переходов прав, тем более тщательно нужно отнестись к изучению истории квартиры. Также рекомендуется при заключении договора и при подготовке к нему воспользоваться помощью специалистов в области недвижимости, к которым, в первую очередь, относится нотариус.
У нотариуса есть возможность запросить в Росреестре и в других органах необходимую информацию о квартире и выявить лиц, которые могли бы сохранить за собой право пользования жилым помещением.
Мария Радомирова, нотариус Санкт-Петербурга
Фото: freepik