Пожизненное содержание с иждивением: преимущества и недостатки
В условиях стремительно меняющегося мира и нестабильной экономической ситуации в последнее время многие люди сталкиваются с серьёзными материальными трудностями. В первую очередь это касается социально уязвимых групп населения, к которой зачастую можно отнести одиноких пожилых людей. Индексация пенсий не всегда успевает за темпами роста инфляции, повышения платежей за коммунальные услуги. Поэтому нередко требуется источник дополнительного к пенсии дохода, чтобы обеспечить полноценное удовлетворение потребностей пожилого человека. Как быть тем людям, у которых не осталось близких, которые могли бы помочь в трудной ситуации, или жизнь сложилась так, что эти близкие живут очень далеко, а то и вообще в другой стране?
Когда не остается физической возможности работать самому, можно попробовать заставить работать свое имущество. И порой единственное ценное имущество пенсионера — это его квартира. Но далеко не каждый пожилой человек захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь или ее часть несмотря на то, что цены на аренду жилой недвижимости сегодня высоки. Сменить квартиру на меньшую с доплатой тоже не выход — не всегда можно найти идеальный вариант, лишиться привычного окружения и обстановки человеку, особенно пожилому, тяжело, а полученные деньги ещё не гарантируют спокойную старость, особенно если состояние здоровья оставляет желать лучшего.
Ещё один вариант: завещать квартиру тому, кто согласится ухаживать. А если же тот, в пользу кого составлено завещание, не будет соблюдать договоренность, владелец квартиры всегда может отменить своё решение. Однако не каждый согласится взять на себя бремя ухода за не близким ему человеком без гарантии вознаграждения. Ведь даже надежды на родных, которым люди преклонного возраста дарят жилье в поисках ответной заботы, далеко не всегда оправдываются.
В некоторых таких ситуациях может помочь договор пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии со статьей 601 Гражданского кодекса РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Содержание с иждивением и договор пожизненной ренты — не одно и то же: по договору пожизненного содержания может быть передана только недвижимость, как жилая, так и нежилая.
Кроме того, пожизненная рента предполагает лишь периодическую выплату денежных средств в пользу получателя ренты и не предусматривает содержания в натуральном виде. В этом случае пенсионер получает только деньги (ежемесячные выплаты) и не имеет права требовать что-то ещё.
Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает в первую очередь не столько денежную выплату, сколько удовлетворение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде, и, если это необходимо, уходе за ним. Также в договоре можно предусмотреть оплату ритуальных услуг.
Каждый подобный договор индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, зависят они, в том числе, от состояния здоровья получателя содержания и его личных повседневных жизненных потребностей и предпочтений. Как правило, потребность в заключении таких договоров возникает у престарелых, социально незащищенных людей, имеющих проблемы со здоровьем, у лиц, которые не способны к полному самообслуживанию.
В договоре обязательно должна быть зафиксирована стоимость полного объема содержания с иждивением.
Чем подробнее условия содержания указаны в договоре, тем меньше вероятность возникновения споров между сторонами. Нелишним будет прописать наименование и количество требуемых патронажных или социально-бытовых услуг; включить в договор список жизненно важных для получателя лекарств и иных медицинских препаратов; указать, сколько раз в неделю необходима, скажем, влажная уборка в квартире; сколько раз и в какое время дня должны происходить прогулки; какой категории должны быть приобретаемые продукты питания.
Если сторонам сложно определить стоимость конкретной составляющей содержания или ухода, например, в случае вычисления стоимости прогулок, уборок, то по общему решению можно принять во внимание суммы за аналогичные товары и/или услуги, предоставляемые в месте проживания получателя.
При этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем населенном пункте.
Важно знать, что стороны договора вправе заменить содержание с иждивением на пожизненную денежную выплату. Это условие нужно обязательно включить в сам договор или в дополнительное соглашение к нему, предусмотрев, в каком конкретно случае и при наступлении каких обстоятельств уход заменяется выплатой периодических платежей — например, после окончания реабилитационного периода после болезни получателя при условии восстановления его полной трудоспособности. В любом случае в договоре нужно предусмотреть способ выражения желания получателя перейти к исключительно денежному исполнению обязательств между сторонами: например, направление письменного уведомления плательщику. В итоге необходимо подтверждение желания получателя принимать денежный эквивалент, иначе плательщик рискует столкнуться с обвинением в ненадлежащем исполнении договора.
Конечно же, в договоре также подробно описывается объект недвижимости, который передается плательщику (кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.д.), и его цена, а также условия передачи недвижимости обязанному лицу (бесплатно или за деньги).
По желанию собственника недвижимости предоставление содержания может осуществляться не в его пользу, а в пользу другого лица. Например, владелец имущества передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
Возможно также установление пожизненного содержания в пользу нескольких лиц, доли которых в праве на получение такого содержания считаются равными. Например, супруги передали по договору пожизненного содержания с иждивением принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение содержания переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя обязательства по уходу и выплате содержания прекращаются.
В соответствии с законом устанавливается запрет на отчуждение жилого помещения его новым собственником без согласия получателя пожизненного содержания, который обременяет жилье. Указанное обременение подлежит регистрации в Росреестре вместе с самим договором. В случае отчуждения недвижимости приобретатель сам становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если он не знал о таком обременении на полученное имущество. Если получатель и плательщик пришли к выводу, что обеим сторонами выгоднее будет передать имущество другому лицу, то получатель может дать на это свое согласие. При этом в условия пожизненного содержания могут быть внесены изменения: например, если новый владелец более обеспечен, то сможет увеличить объем содержания, а быть может, он более молодой или обладает медицинским образованием и способен обеспечить получателю более профессиональный уход. Важно убедиться, что смена плательщика ставит получателя содержания в более выгодное положение.
Отдельно оговаривается право получателя пожизненно проживать в отчуждаемом по договору пожизненного содержания жилом помещении, а также сведения о других лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем, передаваемым плательщику.
После передачи недвижимого имущества в собственность плательщика получатель больше не сможет распоряжаться этим имуществом, например, завещать такое имущество, подарить его или даже прописывать кого-либо в нем.
Кроме того, бывают ситуации, когда получатель имеет в собственности не один объект недвижимости и в одном продолжает проживать, а отчуждает по договору другой. Тогда необходимо максимально четко описать обязанности нового собственника обремененного жилья — в частности, если на него возлагаются обязанности по, к примеру, уборке квартиры, то нужно уточнить, что имеется в виду именно то жилое помещение, в котором проживает получатель содержания.
Безусловно, нельзя отрицать, что договор пожизненного содержания с иждивением можно отнести к рисковым сделкам, причем для каждой из ее сторон, прежде всего потому, что они в очень большой степени строятся на доверии сторон друг к другу и на их добросовестности.
Как правило, риск возникает в тех случаях, когда собственник жилья такие сделки заключает не с родственниками или хорошо знакомыми ему лицами, а с неизвестными гражданами. Хотя условия договора могут не выполняться даже родственниками несмотря на то, что близкие родственники должны обеспечивать уход и оказывать материальную помощь и без заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Поэтому, прежде чем отдать свою недвижимость, собственнику необходимо очень тщательно отнестись к выбору человека, которому он готов довериться.
Существует возможность заключения договора со специализированными организациями, в том числе государственными. Это может быть бюджетное учреждение, созданное органами власти и местного самоуправления соответствующего субъекта Российской Федерации, при этом выплаты производятся за счет средств местного бюджета, а жилые помещения переходят в муниципальную собственность и впоследствии после снятия обременений распределяются среди льготных категорий граждан. Также это могут быть негосударственные коммерческие и/или некоммерческие организации, целью деятельности которых является предоставление ухода и социально-бытовых услуг нуждающимся в этом гражданам. При заключении договора с организациями у получателя может быть больше возможностей выбора соответствующих услуг и замены конкретного сотрудника-исполнителя в случае непредвиденных обстоятельств и, таким образом, больше возможностей обеспечить непрерывность надлежащего ухода за получателем.
Государственные организации, как правило, устанавливают определенные требования к получателям пожизненного содержания, в частности, достижение определенного возраста, отсутствие лиц, обязанных предоставлять такое содержание и уход в силу закона.
При заключении договора с физическим лицом ключевым моментом является элемент доверия. Если договор заключен с надежным, хорошо знакомым получателю лицом, это может дать пожилому человеку дополнительное ощущение комфорта и внимания к нему.
Однако в каждом случае необходим индивидуальный подход, поскольку со временем может измениться отношение получателя пожизненного содержания к обязательствам, условиям договора, а также к самому плательщику ренты в силу переживаний по вопросам доверия и надлежащего исполнения договора. Это может повлечь за собой расторжение договора, если получатель решит, что плательщик существенным образом нарушает договор, а в этом случае получатель в соответствии со статьей 605 Гражданского кодекса РФ вправе требовать от плательщика возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, и все исполненное им по обязательству возврату не подлежит.
Поэтому плательщику можно, во-первых, посоветовать обязательно фиксировать все действия, совершаемые им во исполнение договора:
- подтверждать факт передачи любых денежных сумм — расписками в случае выплаты наличных денежных средств или банковскими или иными соответствующими документами, если деньги отправлялись почтовым переводом или через банк;
- сохранять все квитанции — об оплате услуг связи, квартплаты и иных обязательных платежей, медицинских услуг, лекарств для получателя;
- вести дневник, в котором получатель содержания, например, раз в месяц будет подтверждать, что не имеет претензий к плательщику.
А во-вторых, возможно, стоит как можно более подробно обсудить с получателем и указать в договоре все случаи и условия, уточняющие общее правило Гражданского кодекса, при которых договор может быть расторгнут.
Также в договоре нужно предусмотреть и критические ситуации: болезнь плательщика, болезнь получателя ренты и другие ситуации, потенциально способные оказать влияние на исполнение договора.
Стоит отдельно отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 605 Гражданского кодекса РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.
Однако наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал. При этом ни сроки исковой давности, ни порядок их исчисления не изменяются. Вопрос о начале течения срока исковой давности разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Следует помнить, что в случае смерти плательщика обязательства по выплате переходят к его правопреемникам (наследникам). В этой ситуации для получателя содержания есть риск оказаться в невыгодном положении. Если же у плательщика отсутствуют наследники, то переданное под выплату ренты имущество будет считаться выморочным и перейдет к государству. В этом случае представляется, что возможно предъявление получателем ренты иска к государству о расторжении договора в связи с его неисполнением.
Каковы же последствия расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, допустимо расторжение указанного договора по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты.
Говоря о рисках договора пожизненного содержания с иждивением, нельзя не отметить, что человеку, готовому взять на себя бремя содержания другого лица, тоже следует проявлять осмотрительность при заключении договора. Поскольку получатель ренты, как правило, пожилой или не здоровый человек, а чаще — и то, и другое, то при заключении договора с таким лицом другая сторона рискует столкнуться с признанием такой сделки недействительной или даже ничтожной, если будет доказано, что получатель не был способен понимать значение своих действий или находился под влиянием существенного заблуждения (статьи 177-178 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия, рекомендуется просить потенциального подопечного получить соответствующие справки из психо-неврологического диспансера, наркодиспансера, а при необходимости — заключение психиатра и выписку из амбулаторной медицинской карты, а также подробно расспросить о наличии наследников и родственников. Наследники, как уже было сказано выше, в будущем могут расторгнуть договор, основываясь на тех же статьях 177-178 Гражданского кодекса РФ.
Также одним из рисков плательщика, связанных с заключением договора пожизненного содержания, является то обстоятельство, что получатель может прожить достаточно длительный период времени с момента заключения договора и общий объем многолетнего его содержания окажется значительно выше стоимости и ценности переданного объекта недвижимости. Следовательно, при заключении подобной сделки нужно взвешенно, объективно и серьезно оценить свои ресурсы — как финансовое положение, так и свое состояние здоровья, собственное физическое и психологическое состояние, — то есть возможность предоставить надлежащий уход и содержание нуждающемуся в этом лицу в течение длительного времени.
В заключение хотелось бы отметить, пожалуй, один из самых существенных моментов: договор пожизненного содержания с иждивением в силу своих многочисленных особенностей и нюансов подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Иногда для одиноких пожилых граждан договор пожизненного содержания является единственным средством выживания. Если речь идет о престарелых людях, нередко страдающих серьезными заболеваниями, то грамотно оформленное содержание с иждивением может обеспечить полный уход и даже лечение, не говоря уже о полноценном питании и необходимом внимании.
Поэтому цель законодателя заключается, прежде всего, в том, чтобы максимально снизить риски для обеих сторон, предусмотреть все существенные условия, убедиться в наличии волеизъявления, постараться оградить каждого от необдуманного решения.
Нотариус оказывает содействие в осуществлении прав и защите законных интересов граждан и юридических лиц, разъясняет им права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Анна Амелина, нотариус Санкт-Петербурга
Фото: lori.ru