Новые жилищные гарантии – как реализовать

Анне Владимировне уже за восемьдесят. Семья у нее большая: дочь, зять, двое внуков. Внуки – бабушкина отрада, с зятем иногда бывает недопонимание, но в большой семье не без этого, – размышляет Анна Владимировна. Живут все вместе в большой квартире, выданной Анне Владимировне от завода, на котором она трудилась больше сорока лет, заработала, как говорится. Когда несколько лет назад квартиру приватизировали, Анна Владимировна решила отказаться, возраст не юный, пусть владеют молодые. Анна Владимировна была спокойна: ведь она всегда была прописана в этой квартире и выписываться не собиралась.

Но вот вчера подошла к Анне Владимировне дочь и говорит, что они решили продать квартиру. Сказать, что Анна Владимировна была шокирована такой новостью – это ничего не сказать.

- Я не разрешаю! - возразила Анна Владимировна.

- А твое разрешение, мама, не нужно. Ты собственником не являешься, просто прописана, – ответила дочка. - Очень хорошо получится, мы тебе однокомнатную в пригороде купим, сами подальше от центра города переедем, останутся деньги на строительство дачи, сама знаешь, как давно мы хотим стройку начать.

- Этого не может быть, - твердо заявила Анна Владимировна. Нельзя просто так взять и продать квартиру, если прописанная в ней мать возражает! Да и вообще, квартиру я получала, потом ты родилась, потом внуков прописали, а зять вообще не прописан. Не можете вы без меня это решать, а я переезжать не собираюсь.

- Мама, ты от приватизации отказалась, - парировала дочь. - Мы же хотим как лучше, ты не обижайся. Вот смотри, я в интернете все прочитала. В соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

 Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, по общему правилу, является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

При этом, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Анна Владимировна поняла, что скоро ей придется переезжать из любимой квартиры... Но где-то в глубине души она была уверена, что не может закон совсем никак не защитить ее права. Конечно, Анна Владимировна понимала, что возможностью приобрести собственность на квартиру в порядке приватизации она не воспользовалась, но принять то, что дети могут продать квартиру, даже не спросив мнение мамы, которая в ней всю жизнь прожила, Анна Владимировна не могла. Она вообще была по жизни бойцом, руки опускать не привыкла. И, поскольку чувствовала, что тут что-то не так, решила поискать выход из ситуации, пока дочка искала риелтора.

Вспомнила Анна Владимировна, как читала где-то, что можно проконсультироваться с нотариусом. Нотариальная контора была недалеко, и Анна Владимировна записалась на приём. Нотариус рассказал о содержании положений Гражданского законодательства, которые приводила в пример и дочь. Но только, как оказалось, права проживающих в жилых помещениях лиц регулировались не только этими положениями, но и рядом других.

4 июля 1991 года был принят Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который определил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилья на территории Российской Федерации, и одна из целей которого (как указано в его преамбуле) - создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище. Формулировки этого закона изменялись и уточнялись.  Например, до 16 октября 2012 года граждане, проживающие в жилом помещении государственного или муниципального жилого фонда, и желающие приобрести его в свою собственность (общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних), должны были получить согласие на такое приобретение всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. После 16 октября 2012 года указанная норма закона стала предусматривать, что приобретение жилого помещения в собственность (его приватизация) возможна только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию этих жилых помещений.

После оформления права собственности в установленном законом порядке граждане-собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В тоже время, лица, отказавшиеся от приватизации жилья, выразили не только свой отказ от приобретения права собственности, но также выразили согласие на осуществление приватизации другими членами семьи (или бывшими членами семьи), проживающими в жилом помещении. В обиходе такое согласие называют отказом от приватизации. Возможность приватизировать жилое помещение частью проживающих в нем лиц, непосредственно зависит от получения согласия на приватизацию со стороны тех лиц, кто участвовать в приватизации не желает. Следовательно, отказавшиеся от приватизации лица, сохраняют право пользования таким помещением. Наличие этого права не зависит от перехода права собственности на жилое помещение к другим лицам.  

И хотя, с точки зрения закона, наличие такого права у отказавшихся от приватизации лиц было очевидно, на практике возникали проблемы с реализацией и защитой этого права. Ведь право пользования жилым помещением лицами, отказавшимися от приватизации, документально нигде не закреплялось: не отражалось в договоре приватизации, не подлежало закреплению в каких-либо государственных реестрах, в Едином государственной реестре недвижимости, а значит недобросовестные продавцы могли скрывать от покупателя наличие сохраняющих право пользования жилым помещением лиц. Нотариус, в случае обращения к нему сторон за удостоверением договора купли-продажи, истребовал бы справку о регистрации по форме 9, в которой отражены члены и бывшие члены семьи собственника продаваемого жилого помещения, и, сопоставив даты, истребовал бы от таких лиц соответствующие заявления о прекращении права пользования. Но поскольку договоры с жилыми помещениями, к сожалению, далеко не всегда заключаются в нотариальной форме, зачастую лица, обладавшие на момент продажи жилого помещения правом пользования, о своём праве даже не подозревают. Добросовестно могут заблуждаться и собственники помещений, выступающие продавцами.

В отличие от прав лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения, права членов семьи собственника жилищного кооператива долгое время были не очевидными, специального законодательного регулирования не было. К вопросу защиты прав и законных интересов членов семьи собственников помещений в домах жилищных кооперативов еще в 2015 году подключился Конституционный суд Российской Федерации.  Сложившаяся в тот момент практика судов защищала права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации. Суды исходили из того, что члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали право пользования предоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем. И хотя Конституционный суд признал такую практику не основанной на действовавших нормах права, он указал на необходимость принятия законодательных норм, направленных на урегулирование правового положения членов семьи собственника помещения в доме жилищно-строительного кооператива.

И вот 01 сентября 2025 года вступили в силу необходимые законодательные нормы. Изменения были внесены в Федеральный закон о введение в действие Жилищного кодекса РФ, в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», а также в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На данный момент в законодательстве указано, что право пользования жилым помещением сохраняется за следующими лицами:

- членами семьи (бывшими членами семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в результате приватизации жилого помещения, которые пользуются указанным жилым помещением и которые имели в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом (лицами), его приватизировавшими;

- членами семьи (бывшими членами семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в связи с полной выплатой паевого взноса, если в момент полной выплаты паевого взноса они были указаны в ордере в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения, либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение, либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Указанные права подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Чтобы внести указанные сведения в Единый государственный реестр недвижимости необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Заявителями являются собственник жилого помещения (лицо, чье право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости) и член (бывший член) семьи такого собственника жилого помещения. К заявлению необходимо приложить договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации), либо ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо решение общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения, либо решение общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение. Также может быть предоставлено соответствующее решение суда, подтверждающее право пользования членом семьи (членами семьи), бывшим членом семьи (бывшими членами семьи) собственника жилого помещения таким жилым помещением. Сведения о правах члена (бывшего члена) семьи вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления.

 В случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, с соответствующим заявлением обращаются все лица, в собственности которых находится такое жилое помещение. 

Сведения о правах исключаются из Единого государственного реестра недвижимости на основании заявлений собственника (собственников) жилого помещения и лица, в отношении которого такие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, или на основании решения суда в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления или решения суда.

Указание в Едином реестре недвижимости сведений о лицах, имеющих право пользования, имеет важное значение как для обеспечения их прав, так и для обеспечения прав потенциальных покупателей жилых помещений. Ведь согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса  Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц рассматриваются и лица, отказавшиеся от приватизации, и члены семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива. При подготовке к сделке таких лиц скрыть не получится, если сведениях о них и их правах будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости в установленном законом порядке.

Дополнительной гарантией является то, что ипотека приватизированного жилого помещения, которым пользуются члены семьи (бывшие члены семьи) собственника жилого помещения, имевшие в момент приватизации данного жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, а также ипотека жилого помещения, которое находится в собственности в связи с полной выплатой паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива и которым пользуются члены семьи (бывшие члены семьи) собственника жилого помещения, указанные в момент полной выплаты паевого взноса в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо вселенные до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда, возможна только с согласия, оформленного в письменной форме и нотариально удостоверенного, вышеуказанных лиц.

             Вернувшись домой с новыми знаниями, Анна Владимировна, тем не менее, не могла решиться на разговор с дочерью. Не знала, как сказать ей, что необходимо сходить и подать заявление о закреплении права Анны Владимировны на пользование квартирой в Едином реестре недвижимости. Прошло пару дней, и вечером за чаем Анна Владимировна собралась с духом и рассказала все, что узнала от нотариуса, спросила, когда дочери будет удобно сходить в Росреестр. Дочка внимательно выслушала Анну Владимировну, вздохнула и сказала:

- Мама, прости меня, пожалуйста, я некоторое время назад наговорила тебе про квартиру, испугала тебя. Ничего я продавать, да еще и без твоего согласия не буду, нехорошо это. Нам с мужем очень хорошие премии на работе дали, на них стройку дачи и начнём. И в Росреестр сходим, на твое спокойствие мне времени не жалко.

Юлия Наутова,

нотариус Санкт-Петербурга

Фото: freepik