Нотариус — не формальность, а иммунитет. Как защитить сделку с недвижимостью?
Сегодня тема безопасности сделок с недвижимостью является как никогда актуальной. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, увеличивается рынок недвижимости, строятся новые объекты и комплексы. Во-вторых, со стороны государства предпринимаются меры, направленные на социальную поддержку населения, в том числе меры, позволяющие реализовать конституционное право на жилище, такие как предоставление субсидий, материнский (семейный) капитал, государственное субсидирование ставок по ипотечным кредитам (семейная ипотека, ипотека с господдержкой). И в-третьих, актуальность повестки обусловлена историями с людьми, пострадавшими от действий злоумышленников, в результате которых люди лишаются жилья или денег.
Одно дело статистические данные и цифры. Ключевое здесь то, что за каждым таким случаем стоят реальные семьи, люди и их судьбы. Для большей части общества приобретение жилья является серьезным, ответственным, иногда одним из основных событий в жизни и происходит однократно. На подготовку к приобретению, выбор и принятие решения требуется не день и не два, а несколько лет, иногда десятилетий. Поэтому недооценивать важность и актуальность темы нельзя. Давайте разберемся, какие факторы способствуют совершению преступлений на рынке недвижимости, а какие средства позволят обезопасить покупку.
Эпоха иллюзии простоты
Цифровизация экономики позволяет упростить многие процессы, сделать их удобными и доступными для большинства населения. Сложно сказать, что сегодня нельзя сделать с использованием обыкновенного смартфона, который есть практически у каждого, начиная от школьника и заканчивая пожилым человеком. Но, как известно, у любой медали две стороны.
Создается опасная иллюзия простоты решения сложных задач посредством использования современных технологий и сервисов. Вследствие чего усыпляется бдительность, осознание возможности совершения преступления. Так, по данным МВД России, значительную долю мошеннических преступлений составляют киберпреступления и дистанционные мошенничества с использованием электронных технологий.
Сфера недвижимости не исключение. Различные сервисы и базы данных могут создать обманчивое представление о том, что купить или продать жилье так же просто, как, например, заказать такси. Что мы видим? Простоту получения данных ЕГРН, быстроту проведения экспертизы объекта, оформление в несколько кликов и прочее. Сегодня выписку можно получить за считанные минуты, ровно как и провести проверку объекта. Казалось бы, прекрасно, что еще нужно? Иллюзия простоты создает обманчивое впечатление, что использования таких инструментов достаточно. При этом интерфейсы дружелюбны, понятны и доступны.
Некоторые граждане вообще полагают, что проведение проверок избыточно, а для заключения договора достаточно заглянуть в ЕГРН, убедиться в наличии права и отсутствии обременений. Почему так происходит? Иногда такое отношение обуславливается самоуверенностью, порой воздействием третьих лиц — различных советчиков, нередко пренебрежение обращением за квалифицированной помощью – это просто желание сэкономить. Является ли такой ограничительный подход гарантом безопасности? Никоим образом. Что же пользователи не видят за фасадом простоты?
Пользователи не видят двух ГЛАВНЫХ вещей: правовой подоплеки и намерений сторон. В этом, зачастую, и кроется главная опасность — риск потери дорогостоящего объекта или денег в размере стоимости такого объекта. Об этом поговорим дальше.
Главные герои
Прежде, чем обсуждать правовую сторону и рассматривать инструменты защиты, следует определиться с персонажами рисков. Вообще, такими субъектами являются все участники оборота, которые несут убытки и в отношении которых наступают негативные последствия.
Новостная повестка кишит историями с обманутыми продавцами, которые, поддавшись на уловки мошенников, приняли решение продать квартиру, после чего деньги перевели на «безопасный» счет. В итоге: ни квартиры, ни денег. Раскрывается мошенничество, как правило, когда о произошедшем узнают родственники или когда новые собственники начинают вселяться в долгожданную покупку. Продавец обращается в суд и требует вернуть ему квартиру, ведь он продал ее, будучи введенным в заблуждение. А что покупатель? Покупателю остается ждать, что продавец будет много лет здравствовать и из его дохода, возможно, когда-нибудь вернется вся уплаченная сумма. Еще момент: если для покупки использовался ипотечный кредит, то покупателю на память о прекрасном приобретении остаются платежи по ипотеке на долгие годы.
Первая категория субъектов риска — продавцы, находящиеся под внешним воздействием либо не способные понимать значение своих действий. Категория в состоянии повышенной уязвимости, которая требует защиты.
Вторая категория — добросовестный приобретатель. В этой картине самый трагедийный участник, который честно, открыто и за полную стоимость приобрел жилье, не подозревая о совершаемом мошенничестве. В итоге именно он остается без уплаченной за покупку суммы и без купленной квартиры. Еще встречаются случаи, когда в купленном объекте покупатель успел произвести ремонт, понеся дополнительные затраты.
Любое общественное явление порождает собой определенные последствия. Как позитивные, так и негативные. На фоне актуальной проблематики приобретает очертания новая неприятность — злоумышленники, намеренно совершающие сделки, после чего представляющие себя жертвами преступлений. Безусловно, такие случаи представляют угрозу рынку недвижимости, и их следует выявлять и пресекать на корню.
В качестве третьей категории можно выделить гражданское общество. Затронутая тема влияет на общественные настроения. Прослеживается социальная напряжённость, которая обуславливает снижение активности на рынке недвижимости в целом.
Проблема мошенничества с недвижимостью — это не проблема отдельных людей и семей. Это системный риск, который ставит под удар весь оборот, начиная от жертвы и ее родственников и заканчивая государством и обществом в целом.
Как быть и что делать?
Для начала нужно определиться с моментом времени, в котором необходимо предпринимать действия по проверке. Ответ очевиден — ДО момента принятия решения о заключении договора. Все проверки, сведения, помощь должны быть предварительными, и только на основе полученной информации следует принимать решения.
Можно разделить принимаемые меры на эффективные и неэффективные.
Среди неэффективных мер выделяются:
1. Самостоятельный анализ и подготовка документов для сделки. Конечно, речь не идет о профессиональных участниках рынка недвижимости, совершающих сделку в своих целях. К слову, многие эксперты, также обращаются к своим коллегам для получения профессиональной помощи во избежание эффекта «замыленного глаза» и чтобы не стать «сапожником без сапог». Поэтому следует обращаться за профессиональной помощью и не полагаться на себя.
2. Использование наличной формы расчетов либо банковской ячейки. Во-первых, это просто небезопасно, как с физической, так и с юридической точки зрения. Во-вторых, в случае возникновения спора необходимо будет подтвердить исполнение обязанности по оплате объекта. Бесспорным доказательством является платежное поручение или справка нотариуса о принятии денег в депозит. В ячейку де-юре вносятся не деньги, а пакет с неким имуществом.
3. Полагаться и ставить целью сделки регистрацию права собственности. Часто в своей практике мы слышим упование на то, что того или иного действия достаточно для регистрации права собственности. Важно понимать, что регистрация — это факт признания и подтверждения права, а его возникновение основывается на действиях участников гражданского оборота, в частности, на совершенных сделках. Когда в сделке есть порок, возникает риск оспаривания такой сделки, что повлечет и прекращение записи в ЕГРН. Поэтому в фокусе внимания следует держать правильное, с юридической точки зрения, оформление на котором будет строиться дальнейшая регистрация права.
4. Получение справки из психоневрологического диспансера (ПНД). Дело в том, что сам по себе факт учета или его отсутствия в отношении продавца в ПНД не означает возможность или невозможность совершения сделки. В то же время учет в ПНД не означает поражение в гражданских правах — ограничение или лишение дееспособности осуществляется судом. Напротив, ограничение или лишение дееспособности — безусловные основания для совершения сделки в особом порядке, с участием публичных лиц в такой сделке — нотариуса и органа опеки и попечительства.
5. Очевидно, но нельзя полагаться на честное слово и красивые рассказы. Любая такая история, даже самая оригинальная, может быть обыкновенной легендой.
Современные и надежные способы защиты:
1. Комплексная оценка правоустанавливающих документов. В частности, оценка истории переходов права на объект. Следует обратить внимание на семейное положение стороны сделки, на факт использования средств материнского капитала в объекте, на права третьих лиц в отношении объекта, необходимо получить информацию о наличии или отсутствии судебных процессов у продавца, в том числе производства по делу о банкротстве.
2. Анализ ситуации продавца. Когда-то такой подход казался чрезмерным, сегодня — отнюдь. Следует выяснять мотивы продажи. Если это «переезд» к родственникам, эти факты лучше перепроверять, не полагаться на устное заверение или телефонный разговор. Наличие встречной покупки — фактор благоприятный. Данный пункт нельзя оставлять без внимания.
3. Использование современных и безопасных методов расчета. Например, аккредитив (покрытый, безотзывный), эскроу-счет или депозит нотариуса. В первом случае осуществляется безналичное перечисление денежных средств продавцу по представлении определенного пакета документов. Из недостатков — проверка документов банком по внешним признакам. Когда речь идет об участии нотариуса в сделке — депозит нотариуса будет максимально удобным, доступным и безопасным инструментом. Все в одних руках — и сделка, и расчеты. Под персональную ответственность нотариуса.
4. Осмотр и визуальная фиксация объекта. Банально, но нужно удостовериться в наличие доступа в объект у продавца, установить есть ли другие лица, проживающие в помещении. Установить наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Возможно, и пообщаться с управляющей компанией, жильцами других квартир. Передачу объекта следует оформлять актом, с фиксацией названных обстоятельств.
5. Цена объекта. «Занижение» или «завышение» цены является фактором риска для сделки. Для подтверждения своей добросовестности покупателю будет не лишним получить заключение об определении рыночной стоимости объекта с учетом его характеристик. Занижение или завышение цены — недопустимо. Только реальная цена. К слову, в случае занижения или завышения цены возникает вероятность привлечения к ответственности — вплоть до уголовной.
6. Страхование риска потери права собственности. Такой вид страхования защищает покупателя от потери денег в случае судебного оспаривания сделки. Данный способ защиты имеет один существенный нюанс — дороговизна такой страховки.
7. Нотариальное удостоверение сделки. Часто мы слышим: «Зачем удостоверять сделку у нотариуса? Это дополнительные расходы и требования!».
Напомним, в сделках с недвижимостью есть две группы: сделки, которые по закону необходимо удостоверять у нотариуса (обязательная нотариальная форма), и которые необязательно удостоверять у нотариуса (простая письменная форма). Если в первом случае без нотариуса не обойтись, то во втором случае обращение к нотариусу возможно по желанию сторон.
Дело в том, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее соответствия закону и наличия у ее сторон права на ее совершение. Это определение вмещает юридическую проверку и установление воли (желания) сторон. Нотариус, в отличие от представителей других юридических профессий, имеет цель защиты всех участников сделки — продавца и покупателя, не отдавая предпочтения кому-либо. Нотариальное оформление сделки обеспечивает продавцу правильное оформление продажи и расчетов, а покупателю — безопасную в юридическом смысле покупку и ее оплату. Нотариус отвечает за правильность и законность каждого оформленного документа. Процесс совершения сделки тщательно документируется и, при необходимости, фиксируется на видео.
Нотариальная практика наполнена случаями, когда нотариус предотвратил совершение гражданами необдуманных действий или правонарушений, а иногда и предотвратил совершение преступления. Это та часть каждодневной работы, которая остается за рамками общественного внимания.
Недаром обращение к нотариусу (когда это НЕ обязательно по закону), с точки зрения судебной практики, является одним из признаков добросовестного поведения участников оборота.
Все вышеперечисленное является лишь частью тех рисков, которые могут сопровождать сделку, и которые скрыты за фасадом красивых историй, простоты и удобства.
Проблематика мошенничества на рынке недвижимости сегодня является центральной темой профильных мероприятий, конференций, круглых столов. В работу вовлечены представители профильных сообществ: нотариального, адвокатского, риелторского. Эта тема находится в фокусе внимания у правоохранительных, законодательных органов, судейского корпуса. Высказываются различные законодательные инициативы: например расширение компетенции нотариата по проведению правовой экспертизы, внесение денег в депозит суда при предъявлении иска о признании сделки недействительной, возникновение права залога добросовестного приобретателя до момента возврата денежных средств за квартиру и другие. Однозначно, ситуация найдет разрешение. Благо, что, несмотря на «распиаренность» проблемы, судебная практика не так однозначна и склоняется и в сторону добросовестных приобретателей тоже.
Сегодня с точностью нельзя назвать единого универсального рецепта безопасности, всегда работает комплекс. Однозначно, каждый должен заниматься своим делом. Правовую безопасность сделок должны обеспечивать профессионалы, которые несут ответственность за свои действия. Да, риски есть. Но нет худа без добра. Сегодня общество начинает все больше внимания уделять правовой безопасности и проявлению добросовестности. Во всем должно быть здравое зерно и определенная степень осмотрительности. Как гласит пословица: «Семь раз отмерь — один отрежь». Так и в этом вопросе: сначала тщательная проверка и анализ, после чего — решение...
Иван Соколов,
нотариус Санкт-Петербурга
Фото: freepik