Как продать комнату в коммунальной квартире?
Коммунальными называют квартиры, состоящие из изолированных комнат, предназначенных для проживания, а также мест, которыми могут пользоваться все жильцы. За каждой комнатой закреплён владелец или целая семья. А места общего пользования, в их число входят ванная, туалет, кухня, кладовка и коридор, — это общее имущество всех жильцов.
Прародитель хорошо знакомой нам сегодня коммунальной квартиры возник еще в конце 18 века, когда сдавать комнаты сразу нескольким семьям было чрезвычайно выгодно. Для этой цели строились дома, которые назывались доходными. К началу XX века фактически весь центр Петербурга — это доходные дома, самые знаменитые — Толстовский дом на Рубинштейна, Пряничный Дом на Колокольной улице, Дом Шоколадного Короля на набережной Крюкова канала, Дом Бутурлиной на улице Чайковского.
Иметь доходный дом в центре Петербурга было выгоднее, чем владеть золотыми приисками в Сибири. Сдачей квартир занимались все поголовно: владелец доходного дома сдавал дом в аренду целиком; его наниматель сдавал квартиры, а жильцы, которые снимали квартиры, могли сдать уже отдельные комнаты или даже их части. Комнату можно было снять очень дешево, особенно на верхних этажах, но многим и это было не по карману, поэтому снимали углы.
Из воспоминаний известного художника Марка Шагала: «Снять комнату было мне не по карману, приходилось довольствоваться углами. Даже своей кровати у меня не было. Я делил постель с одним мастеровым. Этот работяга с угольно-черными усами был просто ангелом. Из деликатности он забивался к самой стенке, чтобы оставить мне побольше места».
Вспомним каморку Раскольникова из романа Ф.М. Достоевского «Преступление и наказание»: «Каморка его приходилась под самою кровлей высокого пятиэтажного дома и походила более на шкаф, чем на квартиру. ...Это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими желтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и все казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок».
А вот описание жилья семьи Мармеладовых из того же романа: «Маленькая закоптелая дверь в конце лестницы, на самом верху, была отворена. Огарок освещал беднейшую комнату шагов в десять длиной; всю ее было видно из сеней. Выходило, что Мармеладов помещался в особой комнате, а не в углу, но комната его была проходная».
Наибольшее распространение коммунальное жилье получило после революции 1917 года в результате проведения насильственного «уплотнения» - изъятия излишков жилплощади у крупных владельцев недвижимости и вселения туда нуждающихся.
С развалом СССР коммуналки никуда не исчезают. 4 июля 1991 г. председатель Верховного Совета РСФСР Борис Ельцин подписал закон "О приватизации жилищного фонда", который предусматривал "бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде". С 23 декабря 1992 г. закон носит название "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и действует до сих пор с изменениями.
Большая часть жилья поступила в собственность граждан именно в результате приватизации. Если гражданин занимал комнату в коммунальной квартире, то и приватизировалась комната в коммунальной квартире, размер которой указывался в договоре передачи в собственность жилых помещений.
По данным жилищного комитета Санкт-Петербурга, к началу 2022 года в городе насчитывалось 63,8 тысяч коммуналок, на 1 июля 2023-го их 61,9 тысяч. В коммуналках проживают более 200 тысяч семей.
Последнее десятилетие коммуналки переживают «второе дыхание» - их ремонтируют, устанавливают санузлы в каждую комнату, делают мини-кухню и продают как «квартиру-студию». Казалось бы – прекрасное решение. Однако есть нюансы.
Во-первых, перепланировка в таких «студиях» не узаконена, т.к. согласовать перепланировку с переносом мокрых зон на территорию комнаты практически невозможно. Если нет узаконенной перепланировки, то в любой момент может прийти Жилищная инспекция и вынести предписание о возврате помещения в исходное состояние за счет владельца и уплате штрафа. Во-вторых, по документам такое жилье - это никакая не "квартира-студия", а лишь доля в коммунальной квартире и продажа такой доли осуществляется по особым правилам.
Какие же особенности продажи доли в коммунальной квартире?
Во-первых, с 1 января 2017 года сделки с долями в праве собственности на квартиру подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Во-вторых, при продаже доли в квартире необходимо ознакомиться со статьей 250 ГК РФ, которая говорит о том, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. А остальные участники долевой собственности, другими словами, ваши соседи, чьи права зарегистрированы в ЕГРН, имеют преимущественное право покупки вашей доли.
Если в течение месяца соседи не купят вашу долю, то вы имеете право ее продать постороннему лицу, но на тех условиях, которые были указаны в извещении, т. е. если в извещении цена была миллион, то продавать нужно за миллион, не ниже.
Вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если получите отказы от покупки вашей доли от всех сособственников. Отказ должен быть письменным и нотариально удостоверенным. Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него подписывает законный представитель: родитель или опекун. На это нужно обязательно получить согласие органа опеки и попечительства.
Если вы продаете свою долю сособственнику, то отказы собирать не нужно, статья 250 ГК РФ касается только продажи доли постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, т. е. действительность сделки не оспаривается, а происходит замена покупателя на соседа. Конечно, это возможно только в том случае, если у соседа есть деньги на приобретение вашей доли.
Отдельно стоит отметить, что любые сделки, направленные на обход преимущественного права, например, мнимое дарение, являются ничтожными сделками. А так как сделки с долями удостоверяет нотариус, то он откажет в ее удостоверении.
Если все-таки с соседями контакта нет и отказы получить невозможно, то нужно проходить процедуру извещения соседей.
Как извещать соседей?
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости в извещении могут быть указаны и другие значимые для сторон условия, например:
- порядок расчетов — возможна ли рассрочка или нет?
- наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях;
- сроки передачи имущества и т. д.
Извещение можно отправить несколькими способами. Наиболее бесспорными способами направления являются:
1. Передача извещения через нотариуса.
2. Направление телеграммы с текстом извещения с уведомлением о вручении.
3. Ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В этом случае в опись необходимо включать весь текст извещения о предстоящей продаже.
Как узнать, кого извещать?
Смотрим Выписку из ЕГРН, ее можно бесплатно получить в приложении Госуслуги. С 01 марта 2023 года данные ЕГРН могут быть для сособственников закрыты, тогда выписку с соответствующими сведениями можно получить у нотариуса, такое нотариальное действие называется «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН».
По какому адресу извещать?
По общему правилу, по адресу объекта, доля в котором продается. Однако, если вы знаете фактический адрес проживания, то лучше отправить 2 письма, одно — по адресу отчуждаемой доли, второе — по фактическому адресу проживания.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату. Все даты легко отслеживаются по трек-номеру на сайте Почты России, поэтому обязательно храните все квитанции!
В литературе встречается мнение, что нотариус ничего проверять не будет, что извещение соседей — это ответственность продавца, и нотариус только возьмет от него заверения, что продавец выполнил свою обязанность, предусмотренную статьей 250 ГК РФ.
Что же происходит на практике?
Нотариус отвечает за так называемую «юридическую чистоту сделки», поэтому он внимательно проверит, как продавец извещал остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а если соседи подписали отказы от преимущественного права покупки — то изучит эти документы.
Если продавец самостоятельно извещал сособственников, то нотариус тщательно проверит в извещении:
- кого извещали, сравнит с Выпиской из ЕГРН, полученной на дату сделки,
- каким образом извещали, по какому адресу, проверит трек-номер на сайте Почты РФ,
- содержание извещения (цену и другие условия), соответствуют ли условия сделки представленному извещению,
- дату вручения/факт невручения извещения.
Сам текст извещения можно увидеть только в описи вложения. На практике встречаются случаи, когда известили соседей заказными письмами с уведомлением без описи, но что там было, неизвестно, и в этом случае нотариус откажет в проведении сделки, т. к. непонятно, что было в письме. Поэтому настоятельно рекомендуется перед направлением писем прийти на прием к любому нотариусу и проконсультироваться по способам отправки и содержанию извещений, консультации у нотариусов абсолютно бесплатные.
Нужно отметить, что и обычные квартиры могут стать по сути «коммунальными», если окажутся в долевой собственности представителей разных семей.
Долевая собственность возникает в следующих случаях:
1. при приобретении квартиры несколькими лицами (покупка, приватизация);
2. при наследовании;
3. при разводе супругов;
4. при выделении долей по материнскому капиталу
Наличие долевой собственности может привести к конфликтным ситуациям.
Например, муж и жена приобретают квартиру. Муж умирает, его наследниками являются — жена и сын от первого брака. В итоге жена становится собственницей ½ доли как супруга и ¼ она наследует после мужа, а ¼ доли получает сын от первого брака. Сыну эта доля неинтересна, но деньги за нее получить он хочет.
Или муж и жена купили квартиру. Развелись, квартиру поделили пополам, в квартире осталась жить жена и дети. Через пару лет бывшему мужу понадобились срочно деньги, и он решает, что пора бы свою долю продать.
Как правило, если в семье конфликт, то более сильный выгоняет слабого, но это не значит, что слабый не сможет продать свою долю постороннему лицу, даже если в квартире не определен порядок пользования. До 01 сентября 2022 года конфликтные ситуации доходили до того, что собственник своей доли продавал ее 10 и более лицам, тем самым создавая для остальных жильцов невыносимые условия.
С 01 сентября 2022 года появилось ограничение — нельзя дробить доли (т. е. продавать разным лицам), если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников составит менее 6 кв.м общей площади жилого помещения.
Это единственное существенное ограничение для отчуждения доли, но продать одному постороннему, который может создать невыносимые условия для жизни жильцов — вполне возможно.
Поэтому очень важно при получении извещения от соседа прийти на почту и получить письмо, связаться с продавцом и попытаться найти компромисс, если вы не хотите, чтобы он продал свою долю постороннему. Тот факт, что вы проигнорируете письмо и понадеетесь на «авось» не приведет ни к чему хорошему. Сособственник имеет законное право распорядиться свой долей, если в течение 1 месяца с момента получения извещения вы не выкупите его долю.
Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).
Долевая собственность в жилье — это мина замедленного действия, никогда не угадаешь, когда взорвется. Единственное решение этой проблемы — поддерживать уважительные отношения с родственниками, соседями, договариваться, а не идти на конфликт, бескомпромиссно отстаивая свои права. Права есть у всех участников долевой собственности. Как говорил Михаил Бакунин, «свобода одного человека заканчивается там, где начинается свобода другого».
Мария Радомирова, нотариус Санкт-Петербурга
Фото: lori.ru