Как не оказаться у разбитого корыта. Все о рисках покупки недвижимости у потенциального банкрота

        Покупка недвижимости – сложный и тревожный процесс, хочется все предусмотреть, продумать и обезопасить себя от всех рисков. И вот долгожданный день настал – заключение договора, нотариус зачитывает текст и произносит загадочные слова о банкротстве участников, о каких-то признаках неплатежеспособности, недостаточности имущества и о подозрительной сделке! Что все это означает, так ли страшно банкротство и как правильно защититься продавцу и покупателю, чтобы в будущем не остаться без квартиры и без денег, – попробуем разобраться.

В Большом толковом словаре русского языка термин «банкротство» описывается в двух значениях: как неплатёжеспособность и как неудача, крах в чём-либо. (Большой толковый словарь русского языка С. А. Кузнецов (общ. ред.), электронная версия).

        В России процедура банкротства регламентируется Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому гражданин, который не способен исполнить свои денежные обязательства и (или) исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда. Неплатежеспособность гражданина – это его неспособность удовлетворить в полном объеме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) уплатить обязательные платежи, если нет оснований полагать, что с учетом планируемых денежных поступлений он в течение непродолжительного времени сможет исполнить просроченные обязательства в полном объеме.

Процедура банкротства позволяет гражданину начать жизнь с чистого листа, списать имеющиеся у него долги, в том числе займы, кредиты в банках и микрофинансовых организациях, задолженности по коммунальным услугам и др. Но не все долги можно списать, например, нельзя списать долги по алиментам, обязательства по возмещению вреда, причинённого здоровью или имуществу, морального ущерба.

Для того, чтобы пройти процедуру банкротства, нужно чтобы были соблюдены следующие условия:

- требования к гражданину должны составлять не менее чем пятьсот тысяч рублей;

- требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены;

- не имеется достаточных оснований полагать, что в будущем гражданин получит деньги, в том числе доходы от деятельности и/или средства в погашение задолженности перед ним от иных лиц, которых хватит для того, чтобы рассчитаться с долгами.

С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе право на распоряжение им, осуществляются от имени гражданина только финансовым управляющим и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны.

В деле о банкротстве гражданина предусмотрены три процедуры, регулирующие, в том числе, возможность должника совершать те или иные сделки в зависимости от того, какую процедуру банкротства он проходит.

1. Реструктуризация долгов

В рамках этой процедуры должнику дается возможность исполнить свои обязательства на новых условиях, например, согласовать с кредитором новый график погашения кредита или займа, установить более длительный срок погашения долга и/или установить меньшую процентную ставку, и, в итоге, восстановить свое финансовое положение.

С даты введения реструктуризации долгов гражданина ему нельзя вносить свое имущество в качестве вклада или паевого взноса в уставный капитал или паевой фонд юридического лица, приобретать доли (акции, паи) в уставных (складочных) капиталах или паевых фондах юридических лиц, а также совершать безвозмездные для гражданина сделки. Подарить имущество гражданин уже не может, даже близкому родственнику.

Однако, купить или продать недвижимое имущество, получить или выдать заем, передать имущество в залог должник вправе, но только с предварительного письменного согласия финансового управляющего.

2. Реализация имущества

На этой стадии удовлетворяются требования кредитов за счет реализации имущества должника. При введении процедуры реализации имущества сделки от имени гражданина-банкрота совершает финансовый управляющий, в том числе он вправе распоряжается средствами гражданина на счетах и во вкладах в кредитных организациях, ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином и другие.

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением того имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. В конкурсную массу должника также включается его наследственное имущество, в случае смерти.

3. Мировое соглашение

Должник и кредитор могут прекратить производство по делу о банкротстве на любой стадии, заключив мировое соглашение. В случае, если условия мирового соглашения не выполняются, то процедура банкротства возобновляется и начинается процедура реализации имущества.

Подозрительные сделки

По каким критериям можно определить, что в будущем сделка может быть признана недействительной, когда заявление о банкротстве гражданина в суд еще не подано и никакой публичной информации о банкротстве гражданина нет?

 Подозрительными при банкротстве признаются сделки двух видов.

1. Сделка с неравноценным встречным исполнением

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Например, как подозрительная сделка может быть расценена покупка или продажа недвижимости по цене значительно ниже рыночной или, наоборот, существенно завышенной, а также и в тех случаях, когда форма расчетов по договору непрозрачная, нет подтверждений что деньги по договору были выплачены и др.

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца.

Например, родители, пытаясь спасти от банкротства нерадивое чадо, принимают в дар имущество, которое у него есть. Или супруги пытаются разделить имущество таким образом, чтобы у супруга или супруги-должника ничего не осталось. Но при этом должник продолжает осуществлять пользование и (или) владение этим имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы этого имущества.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

Таким образом, чтобы оспорить сделку, совершённую с целью причинить имущественный вред кредиторам, нужно доказать наличие трёх обстоятельств: что на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатёжеспособности или недостаточности имущества, что сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

Оспаривание сделок должника может осуществляться в отношении наследников и в иных случаях универсального правопреемства в отношении лица, в интересах которого совершена оспариваемая сделка.

Последствия признания сделки недействительной

Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с законодательством о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Следует отметить, что процедура банкротства является публичной. Любое лицо, в том числе и будущий покупатель, может получить информацию о банкротстве гражданина, о том какую процедуру он проходит в настоящий момент на сайте

https://fedresurs.ru/ (Единый федеральный реестр юридически значимых сведений о фактах деятельности компаний, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс)).

До заключения договора покупателю необходимо получить полную информацию об объекте недвижимости и о продавце. Особое внимание следует обратить на содержание правоустанавливающих документов, в том числе форму расчетов, заниженную стоимость, на смену нескольких собственников за непродолжительный период времени. Лучше всего обратиться к нотариусу, который проведет все необходимые проверочные действия, в том числе в отношении объекта недвижимости, установит, имеются ли сведения о банкротстве участников сделки, предупредит о возможных рисках. В случае если продать или купить квартиру намеревается гражданин, находящийся в процедуре банкротства, нотариус разъяснит порядок совершения такой сделки, при необходимости пригласит или получит согласие финансового управляющего, предупредит обо всех рисках и правовых последствиях совершаемого договора.   

Елена Карпова.

Нотариус Санкт-Петербурга

Фото: freepik