Добросовестный покупатель и добросовестный продавец – кто это?
Елена Карпова,
нотариус Санкт-Петербурга
Покупка недвижимости – это сложный и ответственный процесс. Каким должен быть покупатель, какие действия он должен совершить, чтобы в будущем не оказаться в суде, без квартиры и денег? Что должен сделать продавец, чтобы подтвердить свою добросовестность? Есть ли универсальный набор действий, список документов, заклинание или магические слова, которые со стопроцентной вероятностью будут говорить о том, что продавец и покупатель «добросовестные»? За последний год эти вопросы встали особенно остро на фоне сложившейся судебной практики. Считается ли продавец добросовестным, если после сделки он отдал все деньги мошенникам, а весь процесс был для такого продавца «игрой», заблуждением, а сама сделка «понарошку»? Отвечает ли в этом случае покупатель за такие действия продавца, и что нужно сделать, чтобы не оказаться в такой ситуации?
В гражданском праве РФ понятие «добросовестность» рассматривается как в объективном, так и в субъективном смыслах. Объективная добросовестность – это требования закона к надлежащему поведению участника оборота. Так, согласно Постановлению Пленума ВС РФ №25 от 23 июня 2015 года, «оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации».
Субъективная добросовестность – это незнание лица об определённых обстоятельствах, несмотря на проявленную им разумность, осмотрительность и обычную заботливость участника гражданского оборота. Если такое лицо докажет суду, что не действовало против правил добросовестности, не знало и не должно было знать о нарушениях со стороны контрагента, оно признаётся действовавшим добросовестно.
Как покупателю распознать «недобросовестность» продавца? Универсального ответа нет, так как каждая сделка индивидуальна. Например, представим, что продавец сообщает покупателю перед заключением договора, что у него потеряны правоустанавливающие документы на квартиру, а также что он останется проживать в ней, не отдаст ключи и просит не обращаться в управляющую компанию для заключения новых договоров на обслуживание, а покупатель соглашается на все эти условия? Можно ли потом сказать, что покупатель действовал добросовестно и с должной осмотрительностью, совершил ли он необходимые проверочные действия или покупал «кота в мешке» и надеялся на авось?
Сделки с недвижимостью регулируются гражданским законодательством, которое основывается на признании равенства участников, неприкосновенности собственности, свободы договора. Законом не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Продавец и покупатель обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга.
В нашумевшем деле известной певицы Верховный суд указал на важность оценки добросовестности покупателя.
Согласно статье 178 Гражданского кодекса РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью, и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Закон указывает, что заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
При этом заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2, 2-387/2025 отмечено, что заблуждение Долиной Л.А. относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.
Дееспособный гражданин должен, в первую очередь, самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупательница не знала и не могла знать, что в отношении продавца совершаются мошеннические действия. И в данной ситуации она имеет право на такой же объем защиты, как и продавец. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом необходимо учитывать, проявила ли сторона (продавец или покупатель) требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении сделки. «Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации», - указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 года.
Некоторые действия могут свидетельствовать о должной осмотрительности сторон, например:
- стороны избрали прозрачную схему расчетов: депозит нотариуса, банковский аккредитив, эскроу-счет и др.;
- согласовали и совершили сделку по рыночной стоимости, без занижений и завышений;
- продавец заранее предоставил документы, подтверждающие его право собственности, сообщил о недостатках и дефектах квартиры;
- продавец подготовил квартиру к продаже – вывез свои вещи, снялся с регистрационного учета, подготовил квартиру к передаче покупателю;
- покупатель ознакомился с состоянием квартиры, проверил документы продавца и оценил все возможные риски.
Обращение к нотариусу тоже свидетельствует о должной осмотрительности сторон и действительности их намерений. При нотариальном удостоверении сделки нотариус совершает целый комплекс проверочных действий, включая проверку правоустанавливающих документов, прав третьих лиц на недвижимость, наличие ограничений и обременений прав в отношении объекта, а также устанавливает дееспособность, волеизъявление и понимание сторонами заключаемого договора и последствий. Нотариус беседует с каждым из участников сделки и при любом сомнении откажет в удостоверении договора. С помощью депозита нотариуса можно провести безопасные и прозрачные расчеты по сделке, что также будет свидетельствовать о добросовестности сторон. При нотариальном удостоверении договора по желанию сторон могут использоваться средства видеофиксации.