Аренда недвижимости: зачем обращаться к нотариусу?

Как отмечают многие эксперты, специализирующиеся на аренде недвижимости, ушедший 2024 год для Санкт-Петербурга был отмечен двумя тенденциями в сфере аренды. Резко увеличилась стоимость аренды, как офисов, так и складов. При этом количество свободных объектов такой недвижимости достигло рекордно низких значений.

Данные тенденции, безусловно, объясняются объективными причинами. Любой стабильно развивающийся бизнес рано или поздно сталкивается с необходимостью заключения договора аренды. У предпринимателей возникает потребность в использовании офисов, складов, пунктов выдачи заказов, а иногда даже целых зданий, сооружений или земельных участков. Однако не все обладают достаточными денежными средствами для покупки такой недвижимости. Да и приобретение дорогостоящего имущества, особенно для начинающего предпринимателя, достаточно рискованное действие. Не исключено, что в будущем может возникнуть потребность в переезде, увеличении используемой площади, а может получиться и так, что предпринимательскую деятельность необходимо будет прекратить. К тому же достаточное количество денежных средств в обороте позволяет при необходимости быстро масштабировать свой бизнес, не прибегая к кредитам и займам.

В большинстве перечисленных случаев заключается договор аренды, предполагающий передачу объекта недвижимости во временное владение и пользование. Однако следует сделать одну оговорку. Хотя в разговорной речи под словосочетанием «аренда недвижимости» может подразумеваться, как аренда нежилой недвижимости, так и жилой: комнат, квартир и домов, для юриста эти случаи - две разные ситуации. При передаче жилого помещения во временное владение и пользование физическому лицу заключается договор найма, а не аренды. И, соответственно, при определении прав и обязанностей сторон по договору найма прибегают к нормам Главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Перед тем, как заключить договор аренды недвижимости, осмотрительный арендатор проверяет право арендодателя на заключение такого договора. Здесь возникает первая проблема. С 01 марта 2023 года, если собственником объекта недвижимости является физическое лицо, в том числе имеющее статус индивидуального предпринимателя, сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения такого физического лица, потенциальному арендатору, запросившему выписку из Единого государственного реестра недвижимости, предоставлены не будут. Если, конечно, собственник ранее не подал заявление о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам.

В такой ситуации арендатор, безусловно, может полагаться на документы, предоставленные ему арендодателем, в том числе на данные полученной арендодателем выписки из реестра недвижимости. Но безопаснее обратиться к нотариусу. К примеру, арендатор может подать нотариусу письменное заявление, приложив к нему заключенный с арендодателем предварительный договор аренды. Нотариус удостоверится в необходимости получения арендатором соответствующей информации, запросит выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выдаст свидетельство в подтверждение наличия сведений в реестре. С таким обращением могут также обратиться обе стороны будущего договора.

Вместе с тем, выдав выписку в названном случае, нотариус не участвует в дальнейшем согласовании условий договора. Намного надежнее обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением договора аренды. Ведь проверка полномочий сторон на заключение договора лишь малая часть действий, совершаемых нотариусом при нотариальном удостоверении сделки.

Совершая нотариальное действие по удостоверению договора аренды, нотариус разъяснит сторонам смысл и значение представленного ими проекта договора и проверит, соответствует ли он законодательству, а при необходимости и сам составит договор аренды, закрепив в нем достигнутые сторонами договоренности. Ведь, несмотря на распространенность данного договора, существует много нюансов, в которых можно допустить ошибку. Давайте рассмотрим самые важные моменты этого договора.

1. Правильное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости.

Закон предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. То есть в договоре необходимо описать все данные, относящиеся в передаваемому в аренду объекту недвижимости и позволяющие отграничить его от любых других объектов. Так, в отношении нежилого помещения желательно указать его адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, на котором оно расположено.

Если же в аренду передается часть помещения нужно включить в договор графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором. При этом, если в аренду передается часть помещения и вместе с заявлением о государственной регистрации прав не представлен технический план в отношении части такого помещения, государственный кадастровый учет данной части помещения не осуществляется. То есть обременение в виде аренды будет зарегистрировано на весь объект, хотя сдается лишь его часть.

2. Надлежащее согласование срока аренды.

Договор аренды предполагает указание на срок передачи имущества арендатору. Именно временный характер аренды принципиально отличает данный договор от купли-продажи, когда владение и пользование имуществом переходит к покупателю «бессрочно», то есть до момента, когда он сам не захочет распорядиться дальнейшей судьбой этого имущества.

Также срок аренды недвижимого имущества влияет на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре. Так, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При согласовании условия о сроке аренды обычно также обсуждается вопрос о возможности продления действия договора по истечении этого срока. К примеру, стороны могут предусмотреть, что по истечении срока аренды, если ни одна из сторон договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях. Количество продлений договора таким способом законом не ограничено. Но, если не указать какое количество раз допускается такая пролонгация, считается, что данное условие действует лишь один раз. И по истечении нового срока аренды договор прекращает свое действие либо возобновляется на неопределенный срок.

3. Определение размера и порядка внесения арендной платы.

На практике применяется 6 основных вариантов определения арендной платы:

1) указание на твердую сумму платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установление доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

6) сочетание вышеперечисленных способов.

Размер арендной платы может быть установлен за единицу площади арендуемого недвижимого имущества либо за весь объект аренды в целом.

Правильное согласование условия об арендной плате особенно важно при заключении договора аренды здания и сооружения, поскольку отсутствие в договоре соответствующего закону условия об этом влечет признание договора аренды здания или сооружения незаключенным.

Кроме того, для договоров аренды, заключенных на срок свыше одного года, большое значение имеет право арендодателя на изменение размера арендной платы, но не чаще одного раза в год. Для этого необходимо подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Однако, если договором допускается изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, он может сделать это без подписания дополнительного соглашения к договору, уведомив арендатора о соответствующем изменении.

При определении платежей, причитающихся арендодателю по договору, следует также учитывать с кем из сторон заключены договоры, связанные с содержанием и эксплуатацией сданного в аренду помещения (договоры на оказание коммунальных услуг, на вывоз твердых коммунальных отходов, договоры на охрану, на установку и обслуживание системы пожаротушения и сигнализации и любые иные необходимые договоры). К примеру, при заключении таких договоров арендодателем, договор может предусматривать обязанность арендатора по возмещению таких расходов. В таком случае данные платежи могут включаться в состав арендной платы в фиксированном виде либо в виде переменной части.

В целях предотвращения дальнейших разногласий сторон, данные условия лучше согласовать в тексте договора.

4. Необходимость внесения арендатором обеспечительного платежа.

Зачастую арендодатель для обеспечения защиты своих прав от возможных нарушений условий договора со стороны арендатора устанавливает в договоре обязанность арендатора внести наряду с арендной платой дополнительные денежные средства в качестве обеспечительного платежа. Так, за счет данных денежных средств арендодатель может удовлетворить свои требования в случае просрочки очередного платежа арендатором либо в случае причинения ущерба арендуемому помещению.

Обычно такой платеж устанавливается в виде фиксированной денежной суммы, либо, особенно при долгосрочной аренде, в виде денежной суммы кратной действующему размеру арендной платы. При этом устанавливается механизм пополнения обеспечительного платежа в случае увеличения размера арендной платы.

Также в договоре следует предусмотреть последующую судьбу данных денежных средств при прекращении договора аренды. Наиболее распространены следующие два варианта:

- денежные средства возвращаются арендатору при прекращении договора аренды;

- обеспечительный платеж засчитывается в качестве платежа за последние месяцы аренды.

Хотя все вышеперечисленные моменты, безусловно, имеют большое значение при установлении условий договора аренды, это далеко не полный список всего, что желательно согласовать, при заключении договора. Привлечение нотариуса на этапе подготовки проекта договора с целью его последующего удостоверения поможет не только обеспечить соответствие условий договора закону, но и не допустить грубого нарушения баланса интересов сторон. Правильно составленный договор, понятный обеим сторонам, сводит к минимуму риск возникновения в будущем конфликтов при его исполнении.

Проведя сделку у нотариуса, стороны также могут рассчитывать, при необходимости, на подачу необходимых документов на государственную регистрацию в орган регистрации прав на недвижимость и получение подтверждающих регистрацию документов.

Более того, при возникновении задолженности по нотариально удостоверенному договору аренды, арендодатель может обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи о взыскании причитающихся ему от арендатора денежных средств.

Совершенная нотариусом исполнительная надпись является документом, которой может быть непосредственно представлен в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства в отношении должника. То есть, в этом случае для взыскания задолженности по договору аренды арендодателю не нужно обращаться в суд и дожидаться вступления решения в законную силу, а также нести при этом соответствующие судебные расходы.

Константин Соколов, помощник нотариуса Санкт-Петербурга

Фото: фотобанк «Лори»