10 ситуаций в сделках с недвижимостью, где участие нотариуса – лучшая инвестиция в безопасность

Елена Карпова,

нотариус Санкт-Петербурга

Вы решили купить или продать квартиру — и, скорее всего, слышали, что в ряде случаев для такой сделки нотариус не обязателен. И тогда договор купли-продажи можно составить самостоятельно или с помощью риелтора, а затем подать на регистрацию в Росреестр. Но…

Стоит ли экономить на нотариальном сопровождении? Нередко именно отсутствие профессиональной юридической проверки приводит к неприятным сюрпризам.

Разберём несколько распространённых ситуаций при купле-продаже недвижимости, когда закон не требует участия нотариуса, но его консультация и удостоверение сделки помогут вам минимизировать риски и чувствовать себя в безопасности.

Итак, если вы хотите:

Купить квартиру с торгов

Зачастую с торгов продаются квартиры по очень привлекательной цене, но следует помнить, что «бесплатный сыр только в мышеловке». Сложно за короткий промежуток времени до проведения торгов, человеку, не имеющему опыта приобретения недвижимости, юридического образования, разобраться, какие подводные камни скрываются за низкой ценой. Это могут быть нарушения в проведении торгов, проблемы с объектом недвижимости, например, наличие арестов, зарегистрированные в квартире несовершеннолетние дети или лица, отказавшиеся от участия в приватизации, долги по коммунальным платежам и др. Чтобы исключить возможные риски, финансовый управляющий продавца и покупатель могут обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Если у сторон уже есть готовый проект, то нотариус проверит его, и при обнаружении несоответствий закону, внесет необходимые исправления в проект. Также нотариус обязательно запросит и проверит все правоустанавливающие документы на объект, которых зачастую у финансового управляющего нет, так как должник отказался их предоставлять или потерял. Нотариус проверит наличие претензий третьих лиц, зарегистрированных обременений и ограничений, разъяснит правовые последствия договора.

Купить квартиру на вторичном рынке у перекупщика

и/или по заниженной цене

Если вы решили приобрести квартиру и видите, что последний собственник получил ее совсем недавно, а предыдущий продавец также владел ею непродолжительное время, то необходимо проявить осмотрительность и выяснить причины перепродаж. В таких ситуациях нотариус выяснит «историю» квартиры, изучит документы предыдущих владельцев и предостережет от рискованной покупки. Например, гражданин набрал кредитов, которые не может оплачивать и решил пройти процедуру банкротства, но перед этим подарил квартиру сыну, чтобы спрятать ее от кредиторов. Сын, в свою очередь, продал эту квартиру перекупщику. Стоит ли приобретать такую квартиру? Можно, но следует учитывать, что согласно статье 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», безвозмездная передача имущества близким лицам (родственникам, аффилированным лицам) незадолго до банкротства является признаком подозрительной сделки, и такая сделка может быть оспорена финансовым управляющим. Продажа квартиры по заниженной цене также является признаком подозрительной сделки. Если суд признаёт подозрительную сделку недействительной, то имущество возвращается в конкурсную массу должника.

Купить квартиру у «странного» продавца

Выбрав себе подходящую квартиру, вы ни разу не встречались с продавцом, не разговаривали с ним и не имеете никакого представления о нем, о его желании продать квартиру и условиях продажи. Взаимодействуете только с его представителем или риелтором. Или, общаясь с продавцом, вы замечаете его нетипичное поведение, эмоциональную нестабильность, а также другие «странности» в поступках. Как уберечь себя от того, что сделка в будущем будет признана недействительной из-за того, что продавец не осознавал свои действия, не мог ими руководить или находился в сумеречном состоянии. При нотариальном удостоверении такого договора нотариус обязательно предварительно побеседует с продавцом, выяснит его действительную волю, убедится, что он не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также не находится в ином состоянии, в котором он не способен понимать значение своих действий или руководить ими, проверит, что сделка не совершается на невыгодных условиях и не является кабальной. Удостоверяя договор, нотариус может даже использовать средства видеофиксации и записать на видео всю процедуру.

Купить квартиру, находящуюся в ипотеке

В наше сложное время приобрести квартиру сразу за всю сумму могут единицы, и семьи часто приобретают квартиру в ипотеку, передавая ее в залог банку. Кредит может выплачиваться десятилетиями, за это время финансовое положение семьи может измениться. Возможно потребуется купить квартиру побольше, но для этого надо продать имеющуюся квартиру, которая обременена ипотекой. Продать такую квартиру можно либо с согласия залогодержателя (банка), либо выплатив кредит и сняв обременение ипотекой. Если покупатель хочет выплатить деньги продавцу на погашение ипотеки, то он должен быть уверен, что обременение будет снято, и он сможет приобрести «чистую» квартиру. Как застраховать покупателя от возможных незаконных действий продавца? Вдруг он потратит деньги не на погашение кредита, а на другие цели? Можно обратиться к нотариусу, который даст разъяснения, какой договор лучше заключить – предварительный с задатком или обеспечительным платежом, или вообще не заключать договор, так как семья потратила средства материнского (семейного) капитала на частичную оплату кредита, и сначала нужно выделить доли в праве собственности на квартиру детям, затем получить согласие органов опеки и попечительства на продажу, и только после этого продавать. 

Купить квартиру у вдовы или вдовца

         Для продажи недвижимости, приобретенной в браке, требуется согласие супруга на продажу. В том случае, если супруг умер, а квартира зарегистрирована на пережившего супруга, нужно помнить о правах супруга при наследовании. Согласно ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Такое же правило действует и на имущество, оставшееся зарегистрированным на пережившего супруга, но приобретенное в браке. Нотариус разъяснит, каким образом выделить супружескую долю в совместно нажитом имуществе, как правильно оформить наследство и что потребуется для оформления всех документов, необходимых для продажи.

Продать квартиру покупателям с социальной выплатой

и/или материнским (семейным) капиталом

Если квартиру хочет приобрести семья, используя средства социальной выплаты и/или средства материнского (семейного) капитала, необходимо правильно составить договор купли-продажи, чтобы продавец своевременно смог получить деньги (социальную выплату, средства материнского капитала). Нотариус сможет корректно подготовить договор, учитывая требования организаций, предоставляющих выплаты, даст исчерпывающие разъяснения продавцу, когда и как ему будут перечислены деньги от продажи квартиры, и сможет отправить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Продать или купить квартиру по доверенности

Если есть сомнения в подлинности доверенности или страшно приобретать квартиру у представителя, то можно обратиться к нотариусу. Нотариус проверит доверенность, выяснит, не отменена ли она, а в случае если у покупателя останутся сомнения, поможет организовать и провести дистанционную сделку. Это сделка, которая удостоверяется двумя и более нотариусами, без совместного присутствия продавца и покупателя (в одной конторе у одного нотариуса). Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа. Но необходимо учитывать, что хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении сделки, должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.

Продать квартиру с рассрочкой платежа и залогом в силу закона

Если покупатель предлагает деньги за квартиру с рассрочкой платежа, так как у него нет всей суммы, а продавец хочет быть уверенным в том, что он не останется без квартиры и без денег, поможет нотариус. Для снижения рисков, для безопасности сторон нотариус составит и удостоверит договор с включением в него условия о возникновении ипотеки в силу закона. В этом случае, с момента передачи квартиры покупателю и до полной оплаты, она будет находиться в залоге у продавца (ипотека в силу закона). До полной оплаты по договору покупатель не сможет продать, подарить или поменять такую квартиру без согласия продавца. Ипотека в силу закона, как обременение, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Нотариус подаст документы для регистрации перехода права собственности и заявление о возникновении ипотеки. После выполнения покупателем своих обязательств по оплате цены договора, нотариус сможет подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Квартиру продает собственник, имеющий задолженности

Собственник хочет продать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами, но судебные приставы уже наложили запрет регистрационных действий в отношении его имущества. Продать такую квартиру до снятия ограничений нельзя. Узнать о наличии задолженностей, исполнительных листов можно на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если запрет связан с долгами (штрафы, алименты и т. д.), необходимо погасить задолженность, обратившись в службу судебных приставов. Сведения об обременениях, запретах, арестах можно получить из выписки Единого государственного реестра недвижимости. Такую выписку может заказать и получить нотариус. Он также проверит информацию о запретах, разъяснит, как действовать в такой ситуации. Продажа «проблемной» квартиры с исполнительными листами – это процесс, требующий внимательного подхода и соблюдения процедур.

Продать квартиру со встречной покупкой

         Вы продаете квартиру и одновременно покупаете другую, в свою очередь, продавец квартиры, которую вы себе подобрали, также приобретает новую недвижимость. Действия всех участников должны быть продуманы, расчеты согласованы, все документы проверены, ведь малейшая ошибка может привести к разрыву всей «цепочки». Правильно провести расчеты, обезопасив всех участников сделок, минимизировать временные затраты на проверку всех документов и проверку договоров может нотариус. По заявлениям участников он принимает денежные средства на публичный депозитный счет и перечисляет их продавцам после государственной регистрации перехода права собственности и/или наступления иных условий, согласованных сторонами в договорах купли-продажи.

         Преимущества нотариального удостоверения сделок очевидны - это гарантии прозрачности, законности сделки, снижение рисков оспаривания, работа в режиме «одного окна»: от сбора документов до перечисления денежных средств продавцу; ответственность нотариуса за совершаемые им нотариальные действия.

Фото: нейросеть